25 kwietnia 2018 roku Sąd Najwyższy wydał wyrok w sprawie o sygnaturze akt III CZP 62/17, dotyczącej stanu prawnego nieruchomości niczyjej i kwestii zarządu nimi przez gminę. Orzeczenie to zapadło na skutek przedstawienia Sądowi Najwyższemu pytania prawnego dotyczącego możliwości wypowiedzenia przez gminę, jako prowadzącą cudze sprawy bez zlecenia, umowy najmu lokalu mieszkalnego i dochodzenia roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z tego lokalu.
Nieznany właściciel – kto powinien zapłacić zaległy czynsz?
Sąd Najwyższy niestety nie podjął w tej sprawie żadnej uchwały, wskazał jedynie, że tego typu uprawnienie gminy zależy od treści umowy zwartej z osobami zajmującymi lokal. Orzeczenie zapadło na tle sporu o nieuregulowany stan prawny nieruchomości, pomiędzy wynajmującymi od gminy – jako prowadzącej cudze sprawy bez zlecenia – mieszkanie, którego właściciel nie był znany. Gmina chcąc dochodzić należności za zaległy czynsz pozwała lokatorów, jednak sąd rozpoznający sprawę oddalił powództwo uznając, że prowadzący cudze sprawy bez zlecenia nie ma prawa do występowania z tego typu roszczeniami.
Dwa sprzeczne stanowiska w sprawie stanu prawnego nieruchomości
Jak dotąd Sąd Najwyższy w tej kwestii sprawach zajmował dwa sprzeczne stanowiska w sprawie stanu prawnego nieruchomości. Według pierwszego z nich prowadzący bez zlecenia zarząd cudzą nieruchomością – jako nieuprawniony do przyjmowania świadczeń należących się właścicielowi – nie może dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej. Natomiast odmienny pogląd w orzecznictwie Sądu Najwyższego uzasadniano powołując się na brak jakichkolwiek ograniczeń ustawowych w uprawnieniach prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia. Zgodnie z tym tokiem rozumowania wchodzi w nie także możliwość sądowego dochodzenia zapłaty czynszu i innych świadczeń.
W każdym razie stan prawny nieruchomości ciągle nie został ostatecznie rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy. Być może po dokonaniu dodatkowych ustaleń faktycznych przez Sąd Okręgowy kierujący pytanie prawne w sprawie III CZP 62/17 SN ostatecznie wypowie się w tej kwestii – z pewnością jej rozstrzygnięcie ułatwiłoby w wielu przypadkach prowadzenie gospodarki nieruchomościami.