W lutym Sejm uchwalił rządowy projekt ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, stanowiący realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego. Co prawda wsparcie w ramach Programu już jest udzielane, jednak planowana nowelizacja znacznie poszerza jego zakres. Proponowane rozwiązania mogą spowodować, że na rynku nieruchomości pojawią się nowi gracze – nie tylko podmioty publiczne, ale także inwestorzy z nimi współpracujący.
Przede wszystkim ustawodawca zamierza zmienić definicję mieszkaniowego zasobu gminy. Zgodnie z nowelą obejmie on nie, jak do tej pory, wszystkie lokale stanowiące własność gminy, ale tylko te, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie do zasobu wejdą także mieszkania jednoosobowych spółek gminnych:
- te, którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej,
- lokale mieszkalne wskazane w umowie spółki, a utworzone przez spółki celowe oraz mieszkania pozostające w posiadaniu tych wszystkich podmiotów.
To właśnie rozwój mieszkaniowego zasobu gminy jest głównym celem przyjmowanych rozwiązań, dlatego też zmiana tej definicji przekłada się na treść szczegółowych regulacji.
Na co przeznaczone zostanie wsparcie finansowe?
Wsparcie finansowe będzie udzielanie gminie, jednoosobowej spółce gminnej lub spółce celowej, a podmioty te będą mogły spożytkować fundusze jedynie na działania mające na celu powiększenie – na nowo zdefiniowanego – mieszkaniowego zasobu gminy. Ustawodawca przewidział w sumie sześć rodzajów tych działań. Cztery z nich mają dotyczyć mienia będącego własnością lub znajdującego się w użytkowaniu wieczystych podmiotów mogących być beneficjentami wsparcia. Przede wszystkim podmioty te zostały upoważnione do wzniesienia budynków na swoich lub użytkowanych wieczyście gruntach. Beneficjenci posiadający już własne budynki będą mogli przeznaczyć fundusze na ich remont, przebudowę, a także zmianę sposobu użytkowania. Zostaną także uprawnieni do kupna lokali mieszkalnych, budynku mieszkalnego albo udziału we własności takiego budynku – także w sytuacji, gdy nieruchomości te będą wymagać remontu. Należy zasygnalizować, że do tej pory nie istniała w ramach programu możliwość zakupu udziału we współwłasności budynku.
Z punktu widzenia rynku nieruchomości niezwykle ciekawe są regulacje dotyczące finansowego wsparcia przedsięwzięć realizowanych przez inwestora innego niż gmina bądź związek międzygminny, a polegających na tworzeniu lokali mieszkalnych na wynajem. Ustawodawca przewidział kilka warunków dla udzielenia wsparcia tego typu inwestycjom:
- będą one mogły zostać sfinansowane jedynie w części (co do zasady 45 lub 55% kosztów) i tylko w zakresie budowy, remontu bądź przystosowania budynku – oczywiście przeznaczonego na pobyt ludzi,
- budynki te będzie można posadowić wyłącznie na gruncie stanowiącym własność gminy lub związku międzygminnego,
- aby skorzystać ze wsparcia podmioty te będą musiały wcześniej zawrzeć umowę z inwestorem, której minimalną treść określił ustawodawca – należy w niej zdefiniować udział podmiotów publicznych w kosztach tworzenia lokali socjalnych na wynajem oraz ich prawo do wskazywania najemców spośród osób spełniających ustawowe wymagania, a także opisać warunki, na jakich mieszkania te mogą zostać przekazane uprawnionym.
- ustawodawca przewidział ponadto dwa okresy, w których nie będzie mogło ulec zmianie przeznaczenie powstałych budynków – 15 lat dla inwestycji stanowiących poszerzenie zasobu mieszkaniowego oraz 10 dla przedsięwzięć polegających na remoncie funkcjonujących już na rynku budynków.
Charakter wsparcia przekazanego inwestorowi
Zgodnie z ustawą wsparcie przekazane inwestorowi stanowi rekompensatę z tytułu świadczenia usług publicznych w ogólnym interesie gospodarczym, polegających na najmie lokali mieszkalnych na warunkach określonych w ustawie. Zgodnie z nowelą okres świadczenia tej usługi wyniesie piętnaście lat, licząc od dnia przekazania przez gminę albo związek międzygminny bankowi oświadczenia inwestora o kosztach projektu. Jednocześnie wsparcie finansowe nie będzie mogło zostać udzielone w przypadku kosztów przedsięwzięcia współfinansowanych ze środków unijnych. Poza tym inwestor nie otrzyma od razu gotówki na swoje konto. Przelew zostanie wykonany dopiero po ukończeniu robót budowlanych, dokonaniu zapłaty za przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego albo udziału we własności budynku, bądź ewentualnie udokumentowaniu ukończenia remontu.
Ustawodawca przewidział także inne możliwości finasowania tego typu przedsięwzięć. Planowana nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przyznaje uprawnienie Bankowi Gospodarstwa Krajowego do finasowania zwrotnego inwestycji realizowanych przez inwestora nie będącego gminą. „Zwrot” ten będzie mógł zostać udzielony w sytuacji, gdy łączna kwota środków publicznych przekazanych na realizację przedsięwzięcia nie przekroczy dopuszczalnej wysokości rekompensaty z tytułu świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym. Dokładna kwota maksymalnej rekompensaty zostanie ustalona w rozporządzeniu wykonawczym. Tego typu wsparcie również nie będzie mogło zostać udzielone na dofinansowanie kosztów przedsięwzięcia współfinansowanych ze środków europejskich. Wszystkie te rozwiązania mają zapewnić zgodność noweli z regulacjami unijnymi dotyczącymi zasad udzielania pomocy publicznej.
***
Projekt ciągle pozostaje w fazie procedowania – obecnie jego kształt zależy od senatorów. Pomimo tego, biorąc pod uwagę arytmetykę parlamentarną oraz fakt, że jest to projekt przedstawiony przez Rząd, można się spodziewać, że ostateczne rozwiązania nie będą daleko odbiegać od uchwalonych przez Sejm. Oznacza to, że przed samorządami otworzą się szerokie możliwości konkurowania na rynku mieszkaniowym. Oczywiście zadaniem gmin i celem przedmiotowych rozwiązań nie jest działalność komercyjna, jednak wzrost liczby mieszkań na rynku może być ważnym bodźcem do jego rozwoju.