- W ramach procedowanej na etapie rządowym noweli Prawa budowlanego projektodawcy chcą dokonać zasadniczych zmian w kwestii wydawania i „obrotu” pozwoleniami na budowę
- Znaczne ułatwienia będą dotyczyć zarówno procedury uzyskania pozwolenia na budowę, jak i jej przenoszenia na inne podmioty
- Projektodawcy chcą także rozwiązać najbardziej palące problemy obowiązujących regulacji, m.in. w zakresie zbyt daleko idącej możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę
Gdyby chcieć wymienić wszystkie trudności formalne, przed którymi staje inwestor, trzeba by stworzyć bardzo długą listę. Oczywiście wydłuża się ona wraz z rozmiarami samej inwestycji. Jednak bez względu na to, czy mamy zamiar wznieść dom jednorodzinny, czy całe osiedle bloków mieszkalnych podstawową barierą okazuje się uzyskanie zezwolenia – a tym samym spełnienie szeregu formalnych warunków potrzebnych do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Stąd każde ułatwienia w tym obszarze prawa budowlanego zawsze są wyczekiwane przez rynek. Nie inaczej jest w przypadku opracowywanej właśnie przez rząd noweli, która – wszystko na to wskazuje – zrewolucjonizuje zarówno procedurę wydawania pozwolenia na budowę, jak i możliwości wykorzystania samej decyzji.
Szybko i bez zbędnych formalności
Przede wszystkim projektodawcy chcą znacząco uprościć przygotowanie projektu budowlanego, wychodząc z założenia, że badający go urzędnicy nie są specjalistami od technicznych aspektów budowy. Stąd organowi administracyjnemu należy przedstawić jedynie najważniejsze założenia inwestycji, wykazując, że spełnia ona wszelkie przepisane prawem normy. Szczegóły zaś należy pozostawić inwestorowi i budowniczym. Idąc tym tropem rząd chce w miejsce obecnego projektu budowlanego wprowadzić trzy nowe dokumenty: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Jednocześnie organ będzie badał i wypowiadał się jedynie co do dwóch pierwszych z nich, ostatni pozostanie tylko do wykorzystania przez realizujących inwestycję.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu trzeba będzie przygotować na mapie przeznaczonej do celów projektowych, określając w nim m.in. obszar oddziaływania obiektu, sposób odprowadzania i oczyszczania ścieków, czy układ zieleni. Natomiast w projekcie architektoniczno-budowlanym trzeba będzie zawrzeć informacje o układzie przestrzennym oraz formie architektonicznej istniejących i projektowanych obiektów budowlanych; charakterystycznych parametrach technicznych obiektów, a także zamierzonym sposobie użytkowania – w tym liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Szczegółowe informacje, niezbędne do wykonania samej inwestycji zostaną zamieszczone w projekcie technicznym.
Procedowana nowela Prawa budowlanego przewiduje także zmniejszenie ilości dokumentów, które trzeba będzie dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli wejdzie ona w życie, wnioskodawca będzie musiał dołączyć trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Oczywiście wraz z projektami konieczne będzie przedstawienie wszystkich wymaganych prawem opinii, uzgodnień, czy innych tego typu dokumentów.
Zagospodarowanie działki to obietnica pozwolenia na budowę
Jednak w przypadku niektórych inwestycji warto rozważyć staranie się o pozwolenie na budowę na „raty”. Dzięki temu przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu sił i środków można przekonać się, czy w ogóle istnieją realne szanse na otrzymanie decyzji o pozwoleniu. W tym celu warto wykorzystać możliwość uzyskania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki.
W obecnym stanie prawnym inwestor spełniający warunki do uzyskania pozwolenia na budowę może żądać wydania odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, poprzedzającej wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Inspirując się tą regulacją autorzy noweli chcą wprowadzić przepis, zgodnie z którym inwestor, który spełnia warunki wydania decyzji o pozwoleniu na budowę zyska prawo ubiegania się o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki (terenu) lub projektu architektoniczno-budowlanego. Biorąc pod uwagę fakt, że przed wydaniem takiej decyzji organ sprawdzi m.in. zgodność projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie można ją traktować jako swoistą promesę udzielenia pozwolenia na budowę.
Decyzji o pozwoleniu na budowę nie da się łatwo podważyć
Niestety w obecnym stanie prawnym pozwolenie na budowę nie gwarantuje inwestorowi zabezpieczenia przed postawieniem zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej. Wszystko przez nieograniczoną w czasie możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu. Projektodawcy chcą zmienić ten stan rzeczy postanawiając, że stwierdzenie nieważności tego typu decyzji będzie możliwe jedynie w ciągu pięciu lat od dnia jej doręczenia bądź ogłoszenia. Po upływie takiego samego okresu wygaśnie także możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Ponadto projektodawcy chcą umożliwić łatwą legalizację zakończonej budowy – wszystko przez wprowadzenie przepisu dopuszczającego wydanie pozwolenia na budowę także po zakończeniu robót.
Łatwo sprzedasz działkę wraz z projektem
Niekiedy zdarza się, że inwestor, który uzyskał pozwolenie na budowę, jednak rezygnuje ze swoich planów. W takiej sytuacji najłatwiej znaleźć nabywcę zainteresowanego przeprowadzeniem inwestycji. Tu jednak otwiera się problem przeniesienia na niego decyzji o pozwoleniu na budowę. I w tym momencie zaczyna się problem, praktycznie nierozwiązywalny na gruncie obowiązujących przepisów. Tymczasem projektodawcy chcą rozwiązać także to zagadnienie poprzez wprowadzenie przepisu umożliwiającego automatyczne przejście pozwolenia na budowę na nabywcę działki objętej tego typu decyzją. W takiej sytuacji nie trzeba będzie dokonywać żadnych formalności.
Oczywiście biorąc pod uwagę wczesny etap prac legislacyjnych trudno obecnie przewidzieć ostateczny kształt noweli, jednak z pewnością jej autorzy obrali słuszny i od dawna postulowany kierunek – a więc uproszczenie obowiązujących przepisów, przy jednoczesnym rozwiązaniu najbardziej problematycznych kwestii.