Nowelizacja ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19 daje ulgę najemcom ( kosztem wynajmujących ) którzy zostali objęci zakazem handlu w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W tych niecodziennych czasach, mamy nadzwyczajną regulację, która krótko stwierdza, iż wzajemne zobowiązania z umów najmu, dzierżawy i podobnych, w czasie obowiązywania zakazu wygasają. Oznacza to, że właściciel galerii nie jest zobowiązany do niczego. Nie musi wpuścić najemcy do lokalu ani zapewnić mu ogrzewania czy energii elektrycznej. Najemca zaś nie musi ponosić żadnych opłat, czyli płacić właścicielowi chociażby za czynsz, czy media.
Warunkiem jest złożenie przez najemcę oferty właścicielowi galerii handlowej, na przedłużenie obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Jeżeli najemca tego nie uczyni to wzajemne wygaśnięcie zobowiązań z umowy przestaje go obowiązywać. Skutkuje to tym, że właściciel galerii dopiero za kilka miesięcy dowie się, czy nie musiał wywiązywać się w przeszłości z umowy najmu.
Wygląda jednak na to, że na otarcie łez właściciel galerii dostał możliwość powołania się na przepisy kodeksu cywilnego tzw. „regulujące stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Tak wprost nazwanych przepisów nie ma. Zakładam, że może chodzić o słynną „nadzwyczajną zmianę stosunków” wynikająca z art. 357(1). (Rebus sic stantibus). Ta jednak klauzula nie będzie miała tutaj zastosowania. Dotyczy bowiem sytuacji gdy spełnienie świadczenia jednej ze stron byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, a w tej sytuacji żadnego świadczenia nikt spełniać nie musi. Ustawodawca odszedł od zasady, aby ryzykiem takich wydarzeń obciążyć obie strony w wyważony sposób. Osobiście nie oceniam tych przepisów. W tym wypadku chodzi o walkę z czasem. Ciekawe tylko czy sądy będą musiały się głowić nad interpretacją takich norm, czy też za kilka tygodni, na spokojnie dojdzie do ich kolejnej nowelizacji.
Autor: Jacek Kosiński, Partner Zarządzający