W praktyce obrotu nieruchomościami bardzo często dochodzi do sytuacji, w których wynajmujący chce po prostu zakończyć stosunek najmu. Przemawiają za tym różne czynniki, często uzależnione od charakteru najmu, co wynika z faktu, że zupełnie inne wyzwania stają przed oferującymi najem lokali mieszkalnych, a inne przed zajmującymi się najmem powierzchni użytkowych. W każdym razie podstawowym sposobem rozwiązania stosunku najmu jest jego wypowiedzenie. Oczywiście z prawnego punktu widzenia problem ten jest uzależniony od charakteru umowy – inne zasady rządzą wypowiedzeniem najmu zawartego na czas określony, a inne na nieokreślony. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W praktyce oznacza to, że w przy zawieraniu umowy najmu na czas określony, należy ściśle określić zasady jej wypowiedzenia. Bez nich czynność ta może okazać się niemożliwa. Jednocześnie konstruując taką klauzulę należy pamiętać, że musi ona jasno i jednoznacznie precyzować dopuszczalne przyczyny wypowiedzenia – jednak ich zakres może zostać właściwie dowolnie ustalony przez strony. W każdym razie niedopuszczalne jest zawarcie w umowie najmu ogólnej klauzuli dopuszczającej wypowiedzenie, bez jej bliższego określenia.
Powyżej przedstawiona regulacja ma charakter ogólny, jednak warto zasygnalizować, że prawodawca przewidział także sytuacje szczególne, związane z najmem lokalu mieszkalnego na czas oznaczony. W takich przypadkach – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów – właścicielowi przysługuje szereg tytułów do wypowiedzenia stosunku najmu, związanych generalnie z niewłaściwym zachowywaniem się najemcy, czy też zaleganiem przez niego z płatnością czynszu. Wśród najważniejszych przesłanek umożliwiających wypowiedzenie terminowego najmu lokalu mieszkalnego warto wymienić używanie lokalu – pomimo pisemnego upomnienia – w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem; zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy, czy też podnajęcie lokalu bez pisemnej zgody właściciela. Warto także pamiętać, że w przypadku, gdy lokator posiada w tej samej miejscowości inny lokal nadający się do zamieszkania, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia najmu w terminie miesiąca – ale na koniec miesiąca kalendarzowego.