- Nawet w przypadku, gdy prace budowlane przebiegają zgodnie z wymaganymi zezwoleniami inwestor musi liczyć się z możliwością naruszania prawa
- Jedynym sposobem uniknięcia kłopotów prawnych jest bardzo dokładne i wszechstronne przygotowanie inwestycji – zwłaszcza pod kątem jej oddziaływania na otoczenie
Duża inwestycja w mieście to najczęściej bardzo dobra lokata. Niestety jej realizacja jest nie tylko kosztowna, ale też bardzo trudna – trzeba uwzględnić zarówno skomplikowane przepisy prawa, jak również interesy mieszkańców. A ci – jak wiadomo – nie zawsze chcą być sąsiadami galerii handlowej, czy biurowca. Wydawać by się mogło, że dopełnienie wszystkich formalności przewidzianych prawem budowlanym, czy przepisami szczególnymi pozwala spokojnie przystąpić do prac. Tymczasem przedsiębiorca przy realizacji inwestycji musi wziąć pod uwagę, że nie zawsze wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czy nawet udzielenie pozwolenia na budowę rozwiązuje wszystkie prawne problemy inwestora. Najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego potwierdza to twierdzenie.
Odpowiednie nasłonecznienie budynków sąsiednich
7 lutego br. NSA rozpoznał skargę kasacyjną dotyczącą zagadnienia konieczności zapewnienia odpowiedniego nasłonecznienia budynków pozostających w oddziaływaniu planowanej inwestycji. Sprawa dotyczyła budowy galerii handlowej i biurowca w Poznaniu. W 2013 roku Prezydent Poznania wydał pozwolenie na budowę, podtrzymane następnie przez wojewodę wielkopolskiego. Budowa ruszyła w listopadzie 2013 roku. Okoliczni mieszkańcy protestowali przeciwko rozpoczęciu prac podnosząc, że wznoszone budynki pozbawią ich odpowiedniej ilości światła słonecznego. Inwestor zlecił wykonanie ekspertyz, które wykazały, że czas nasłonecznienia okolicznych mieszkań wynosi od 1 godz. 27 minut do 1 godz. 44 minut. W związku z tym inwestor postanowił zmienić projekt, tak aby sąsiednie budynki były nasłonecznione przez minimalny, wymagany przepisami czas – 1 godz. 36 minut. Pomimo tego jedna z mieszkanek wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego zarzucając decyzji o pozwoleniu na budowę m.in. naruszenie norm nasłonecznienia oraz dotyczących ładu przestrzennego.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi w 2013 roku w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszczalnym było ograniczenie czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny pomiędzy 7-17 mierzonego w dniach równonocy (21 marca i 21 września). Przede wszystkim – co ważne dla postępowań toczących się na podstawie tych przepisów – NSA stwierdził, że „zabudowa uzupełniająca” obejmuje także posadowienie nowego budynku, o ile wypełnia on lukę przestrzenną wpisując się w istniejącą już architekturę. Tak więc pojęcie to nie oznacza jedynie „domknięcia” pierzei poprzez wstawianie plomb pomiędzy istniejącymi już budynkami. Stąd też projektowana inwestycja spełniała to kryterium, a co za tym idzie podlegała konieczności wypełnienia odpowiednich norm nasłonecznienia. I w tym miejscu pojawiła się główna kontrowersja. Sądy administracyjne – najpierw WSA i NSA – wytknęły organom administracji budowlanej, że w ekspertyzach dotyczących nasłonecznienia wykorzystanych w sprawie w charakterze opinii biegłego nie wzięto pod uwagę oddziaływania w zakresie nasłonecznienia planowanej inwestycji na wszystkie, posadowione w jej sąsiedztwie budynki. Co ciekawe sam inwestor dokonał wszechstronnej analizy nasłonecznienia, ale stanowiła ona – w sensie prawnym – jedynie stanowisko strony postępowania, nie będące częścią dokumentacji projektowej. Poza tym sądy dopatrzyły się jeszcze jednego uchybienia – sporządzając analizy dot. nasłonecznienia nie wzięto pod uwagę zmiany czasu, jaka następuje pomiędzy 21 marca, a 21 września. Oczywiście fakt ten nie zmienia astronomicznej długości dnia, jednak powoduje, że ramy czasowe, w których należy dokonywać pomiaru ulegają przesunięciu dla każdego z dni równonocy.
Co z tego wynika?
Orzeczenie to doskonale pokazuje jak wiele spraw muszą mieć na uwadze inwestorzy chcący zrealizować poważną inwestycje w mieście. Trzeba wziąć pod uwagę nie tylko wymogi prawne, czy oczekiwania sąsiadów – których w przypadku inwestycji miejskich jest naprawdę sporo – ale również fakt zmiany czasu z zimowego na letni i odwrotnie. Deweloper musi myśleć niezwykle szeroko i perspektywicznie, w przeciwnym razie jego plany mogą rozbić się o – wydawać by się mogło – drobiazgi. Warto wskazać, że w cytowanym orzeczeniu budowa już ruszyła i to zgodnie z wymaganiami prawnymi – inwestor uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Pomimo tego, że postępował w zgodzie z tymi dokumentami procedura ruszy od nowa.
To wszystko oznacza bardzo duży poślizg czasowy w realizacji inwestycji oraz dodatkowe problemy prawne, także w zakresie zmieniających się norm budowlanych. Jedynym sposobem na ich uniknięcie jest maksymalnie precyzyjne przygotowanie dokumentacji projektowej z uwzględnieniem wszelkich możliwych skutków projektowanej inwestycji. Tym bardziej, że obecnie przepisy dotyczące nasłonecznienia – niezwykle istotnego aspektu budowy w miastach – są nieco inne. Przede wszystkim – co jeszcze bardziej komplikuje sprawę – pomiaru dokonuje się w faktycznym dniu równonocy, a nie jak dotychczas 21 marca i 21 wrześnie. Poza tym ograniczenie wymaganego czasu może nastąpić w zabudowie śródmiejskiej, a nie jak poprzednio w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej. To bardzo ważna zmiana terminologiczna, gdyż ustawodawca odwołał się w niej do pojęcia zdefiniowanego w rozporządzeniu, ułatwiając zdecydowanie stosowanie tego aktu prawnego.