Rząd opublikował uwagi zgłoszone przez stronę społeczną do projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Ich analiza wskazuje na duże zapotrzebowanie na nową regulację. Jednak warto rozszerzyć ją w taki sposób, aby stwarzała ciekawe możliwości dla całej branży nieruchomości, a nie tylko dla wynajmujących je na cele mieszkaniowe.
Rządowe Centrum Legislacji opublikowało uwagi, jakie wpłynęły do projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości. Oznacza to, że po odniesieniu się wnioskodawcy do uwag, rządowy proces legislacyjny wejdzie w fazę opiniowania. Mając na uwadze tempo dotychczasowych prac wydaje się, że projektodawcom zależy na jak najszybszym skierowaniu ustawy do prac parlamentarnych. Co prawda kalendarz wskazuje, że przed wakacjami Sejm raczej nie zajmie się projektem, jednak jego uchwalenie jesienią jest bardzo prawdopodobne. Biorąc pod uwagę treść projektowanych przepisów, jak i uwagi do nich zgłoszone pośpiech w tym przypadku jest wskazany – ustawa została wysoko oceniona przez rynek, od dawna oczekujących na tego typu rozwiązania.
Inwestycja w najem nieruchomości to dobry biznes – potrzeba tylko dobrych regulacji
Chyba nikogo nie trzeba przekonywać, że inwestycja w nieruchomości – zwłaszcza położone w miastach – które następnie można przeznaczyć na wynajem są opłacalnym biznesem. Niestety jak dotąd – pomimo podejmowanych w przeszłości prób – brak było w polskim porządku prawnym regulacji, która pozwalałaby efektywnie wykorzystać potencjał firm chcących zainwestować w najem nieruchomości duże środki. Projektowana ustawa ma tę lukę wypełnić – rząd proponuje m.in. objęciem dochodów firm inwestujących w najem nieruchomości 8,5 % stawką podatku CIT, a także wprowadzenie zwolnienia przedmiotowego dochodów (przychodów) uzyskiwanych przez firmy inwestujące w najem nieruchomości oraz ich spółek zależnych.
Zakładane rozwiązania przeznaczone są przede wszystkim dla „dużych graczy” rynku nieruchomości – status firmy inwestującej w najem będzie mogła uzyskać spółka akcyjna posiadająca kapitał zakładowy na poziomie co najmniej 50 mln złotych, której akcje zostaną dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań. Stąd też projekt wzbudził zainteresowanie przede wszystkim podmiotów potencjalnie spełniających przedmiotowe warunki – a jak wynika z nadesłanych do projektu uwag rządowe propozycje zostały przyjęte z dużym zainteresowaniem.
A może warto rozszerzyć projektowane możliwości?
Jednocześnie – co niestety rzadko zdarza się w przypadku różnego rodzaju projektów ustaw – zgłoszone uwagi mają w przeważającym zakresie charakter techniczny. Jest to dobry znak przede wszystkim w perspektywie prac legislacyjnych w Parlamencie: projekt ustawy dopracowany pod względem normatywnym i redakcyjnym po prostu stwarza możliwości w miarę szybkiego uchwalenia. W tym względzie warto zaznaczyć, że bez względnie konieczna jest zmiana określenia „firma” inwestująca w najem nieruchomości – oczywiście termin ten tylko w języku potocznym odnosi się do prowadzenia działalności gospodarczej. W grupie „technicznych” uwag warto odnotować także pomysł wprowadzenia obowiązku posiadania odpowiedniego wykształcenia, czy doświadczenia zawodowego dla członków zarządu tego typu spółek. Bez wątpienia są to zmiany kosmetyczne, dużo ciekawsze są pojawiające się w uwagach propozycje rozszerzenia możliwości nadania takiego statusu większej grupie przedsiębiorców.
W nadesłanych uwagach często powraca pomysł umożliwienia uzyskania statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości także spółkom, które posiadają zarząd lub siedzibę na terytorium państw Unii Europejskiej – a nie, jak w aktualnym brzmieniu projektu – jedynie w Polsce. Ponadto pojawił się – z pewnością wart przemyślenia – pomysł umożliwienia uzyskania statusu spółek zależnych od firm inwestujących w najem nieruchomości także spółkom zależnym zamkniętych funduszy inwestycyjnych. Do interesujących sugestii należy zaliczyć pomysł rozszerzenia zakresu ustawy także na nieruchomości komercyjne – zwłaszcza powierzchnie biurowe czy magazynowe. W postulat rozszerzenia możliwości uzyskiwania statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości wpisuje się także pomysł nadawania go spółkom mającym mniejszy niż 50-milionowy kapitał zakładowy.
Większy katalog dochodów podlegających zwolnieniu
W uwagach do projektu wskazano także na pewne nieścisłości w zakładanych preferencjach podatkowych. Głównym celem opracowywanej ustawy jest pobudzenie rynku wynajmu nieruchomości właśnie poprzez różnego rodzaju ulgi i zwolnienia podatkowe. W tym kontekście opiniujący podkreślili, że nie wszystkie rozwiązania służą realizacji tych celów. Przykładowo wskazano na zasadność objęcia zwolnieniem spod PIT nie tylko dochodów z dywidend wypłacanych na rzecz inwestorów będących osobami fizycznymi, ale również uzyskiwanych ze zbycia akcji firm inwestujących w najem nieruchomości. Za ciekawą propozycję należy uznać postulat objęcia zwolnieniem od podatku dochodowego od osób prawnych nie tylko przychodów uzyskanych bezpośrednio z najmu nieruchomości, ale również np. uzyskanych w wyniku emisji obligacji emitowanych przez spółki zależne czy z dodatnich różnic kursowych związanych ze spłatą zadłużenia zaciągniętego w obcych walutach lub odszkodowań wpłacanych przez najemców zrywających umowy.
Podczas opiniowania pojawiła się także propozycja umożliwienia udzielania sobie przez podmioty wchodzące w strukturę firmy inwestującej w najem nieruchomości neutralnych podatkowo pożyczek. Z drugiej strony podczas konsultacji wskazano, że wprowadzenie ustawy może spowodować zmniejszenie atrakcyjności wynajmu nieruchomości przez nieprowadzących działalności gospodarczych w tym zakresie.
Kierunek, jaki zostanie nadany dalszym pracom legislacyjnym będzie wiadomy, gdy wnioskodawca ustosunkuje się do zgłoszonych uwag. W każdym razie determinacja strony rządowej i zainteresowanie rynku wskazują, że zapotrzebowanie na tego typu regulacje jest duże. Natomiast biorąc pod uwagę ogromne – i wciąż wzrastające – potrzeby polskiego rynku nieruchomości wnioskodawcy powinni gruntownie przemyśleć idee rozszerzenia zakresu podmiotowego ustawy. Warto przy okazji procedowanego projektu wprowadzić rozwiązania o charakterze kompleksowym, będące bodźcem dla całego rynku nieruchomości, a nie tylko jego części „przeznaczonej pod wynajem”.