Wraz z działalnością Komisji Reprywatyzacyjnej powołanej do spraw związanych z nieruchomościami warszawskimi powróciła dyskusja nad koniecznością systemowego rozwiązania problemu reprywatyzacji. Niestety pomimo zapowiedzi projekt „dużej ustawy reprywatyzacyjnej” przedstawiony 20 października tego roku przez Ministerstwo Sprawiedliwości nie rozwiązuje tego problemu – a co gorsza wprowadza regulacje mogące zdestabilizować rynek nieruchomości w Polsce. Jak dotąd projekt nie został skierowany do pracy legislacyjnych, jednak ciągle widnieje na stronie Ministerstwa wraz z prośbą o zgłaszanie do niego uwag. Dlatego warto jeszcze przed formalnym rozpoczęciem procedury legislacyjnej zastanowić się nad jego skutkami dla obecnych właścicieli spornych nieruchomości.
Wygaszenie roszczeń
Jedna z fundamentalnych zmian w wprowadzanych w projektowanej ustawie dotyczy możliwości dochodzenia zwrotu znacjonalizowanych nieruchomości. Projekt zakłada, że co do zasady w dniu wejścia w życie ustawy wygasną wszelkie prawa lub roszczenia wynikające z przejęcia własności lub współwłasności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz innych osób prawnych prawa publicznego na podstawie przepisów nacjonalizacyjnych wydanych po 1944 roku, także w przypadku przejęcia dokonanego z naruszeniem tych przepisów albo bez podstawy prawnej. W tym samym dniu wygasną wszystkie obciążenia nieruchomości powstałe przed przejęciem. Postępowania sądowe, sądowo-administracyjne oraz cywilne dotyczące reprywatyzacji nieruchomości zostaną na mocy ustawy umorzone w dniu jej wejścia w życie. Obowiązkiem sądu w takich okolicznościach będzie zwrot stronie całego wpisu lub opłaty sądowej. Wejście w życie planowanej ustawy uniemożliwi wznowienie postępowań dotyczących przejęcia nieruchomości i stwierdzanie nieważności tego typu decyzji. Wygaszenie roszczeń związanych z nacjonalizacją nieruchomości w okresie Polski Ludowej umożliwi jej prawowitym właścicielom ubieganie się o stosowne odszkodowania od Skarbu Państwa.
Wyjątkiem od tych zasad będą służebności gruntowe odpowiadające służebności drogi koniecznej lub służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli albo innego urządzenia. Dlatego właściciele nieruchomości sąsiadujących ze spornymi gruntami, którzy korzystają z ustanowionych na nich ograniczonych praw rzeczowych mogą spać spokojnie. Niestety w gorszej sytuacji są właściciele, którzy nabyli nieruchomość od osoby nieuprawnionej do jej odzyskania w drodze różnych postępowań reprywatyzacyjnych.
Skutki uchylenia lub zmiany prawomocnego orzeczenia
Projekt ustawy przewiduje, że w ciągu 10 lat od dnia jej wejścia w życie będzie możliwe złożenie wniosku o uchylenie bądź zmianę prawomocnego orzeczenia o wydanie nieruchomości, o ustaleniu stosunku prawnego lub prawa albo o stwierdzeniu nabycia spadku, o dział spadku lub zezwalającego kuratorowi spadku na dokonanie czynności prawnej przekraczającej zakres zwykłego zarządu, jeżeli w skład spadku wchodziła nieruchomość przejęta. Prawo to ma przysługiwać dotychczasowemu właścicielowi bądź jego spadkobiercy, których nieruchomość została nabyta przez osobę nieuprawnioną. Analogiczne roszczenie zyskają Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. Projekt wyszczególnia, że za osobę nieuprawnioną uważa się taką, która nabyła nieruchomość na podstawie podrobionego bądź sfałszowanego dokumentu, zatajenia albo nieustalenia przez sąd istotnych dla sprawy okoliczności, a także na podstawie nabycia za świadczenie rażąco niewspółmierne do wartości nieruchomości. Prawomocne orzeczenie wydane w takim postępowaniu będzie podstawą do wpisu w księdze wieczystej. Da ono także możliwość pozbawienia własności nieruchomości także osobę, która nabyła ją od osoby nieuprawnionej – chyba, że nabywca w chwili dokonania odpłatnej czynności prawnej nie mógł nawet przy zachowaniu należytej staranności dowiedzieć się o istnieniu okoliczności przewidzianych ustawą.
Regulacja ta stanowi zagrożenie dla osób, które nabyły nieruchomości od nieuprawnionych. Przede wszystkim będą one musiały wykazać dołożenie należytej staranności. Biorąc pod uwagę możliwą skalę zjawiska nieuczciwej reprywatyzacji oraz braki legislacyjne w tym zakresie takie problemy mogą dotyczyć ogromnej liczby właścicieli. Trudno zakładać, że każdy sprzedawca nieruchomości może być potencjalnym oszustem, który nieprawnie „odzyskał” znacjonalizowaną nieruchomość. Jednak aby uchronić się przed zarzutem braku dołożenia należytej staranności należałoby skrupulatnie badać historię danej nieruchomości – i to nie raz w zakresie przekraczającym dane dostępne w rejestrach publicznych. Poza tym wyciąganie konsekwencji wobec osób trzecich jest tak naprawdę przerzucaniem na nich odpowiedzialności za zaniedbania instytucji państwowych – które przez tak wiele lat nie potrafiły skutecznie rozwiązać problemu reprywatyzacji. Aż przez dziesięć lat po wejściu w życie tej ustawy właściciele – przede wszystkim nieruchomości położonych w miastach – nie będą mogli być pewni swojego prawa własności. Oznacza to poważne utrudnienia dla polskiego rynku nieruchomości i stworzenie kolejnego pola do nadużyć.