- Podstawowym celem proponowanych przez rząd zmian w Prawie budowlanym jest znaczące uproszczenie regulacji związanych zarówno z realizacją inwestycji, jak i jej użytkowaniem
- Stąd też projektowana nowela obejmuje wszystkie, dotąd najbardziej problematyczne kwestie
- Wśród nich ważne miejsce zajmuje problem relacji pomiędzy remontem a innymi typami prac budowlanych oraz koniecznością dopełnienia związanych z nimi formalności
Każdy właściciel budynku prędzej czy później staje przed koniecznością przeprowadzenia remontu. Wydawać by się mogło, że znaczenie tego terminu jest oczywiste, a jego wykładnia nie sprawia trudności. Niestety w sensie prawnym tak nie jest, a rozróżnienie remontu, który nie wymaga dopełniania żadnych formalności administracyjnych od prac budowlanych dopuszczalnych dopiero po uzyskaniu pozwolenia lub po poinformowaniu właściwych organów, w praktyce nie jest proste. Niestety trudności te mogą pociągać znalezienie się właściciela w niezwykle niekorzystnej sytuacji prawnej. Dlatego pozytywnie należy ocenić przygotowane przez rząd zmiany w prawie, przecinające dotychczasowe spekulacje i zdecydowanie poprawiające położenie właścicieli.
Prawo nie jest jasne – a więc łatwo dostać karę
W obowiązującym stanie prawnym pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających m.in. na remoncie obiektów budowlanych; przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków;
utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych, czy dociepleniu budynków o wysokości do 25 m. Niestety w praktyce regulacje te wzbudzają bardzo duże kontrowersje, a ich interpretacja przez organy administracji i sądy jest tak różnorodna, że właściwie uniemożliwiała określenie co dokładnie inwestor może wykonać bez uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Dobrym przykładem przedmiotowych problemów jest wykładnia pojęcia „remont”. Otóż aktualnie ustawodawca termin ten definiuje jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. Inaczej rzecz ujmując remont to roboty budowlane prowadzone w istniejącym budynku, które polegają na odtworzeniu jego pierwotnego stanu. Stąd wszystkie prace, które stanowią jedynie wymianę elementów budynku (np. drzwi, czy okien) są bieżącą konserwacją, a nie remontem. Ten przeprowadza się tylko wówczas, gdy „odtwarza się stan pierwotny”, a więc – mówiąc kolokwialnie – coś co kiedyś istniało, ale nie ma tego w momencie rozpoczynania remontu.
Jednak z drugiej strony pojęcia tego nie można wykładać zbyt szeroko. Przykładowo, działania polegające na rozbiórce ścian budynku i postawieniu w ich miejsce nowych nie są kwalifikowane jako remont, ale jako budowa lub przebudowa. Tak samo dobudowanie jakichkolwiek elementów, zmiana materiału z jakiego są wykonane (np. z drewna na metal), czy powiększenie kubatury obiektu. Jednocześnie, analizując poglądy orzecznictwa w omawianej kwestii można zauważyć pewne zaostrzanie się wykładni pojęcia remontu. Sądy administracyjne nakazywały już dopełnienie formalności budowlanych w przypadku takich prac, jak urządzenie łazienki w innym miejscu, czy wymiana instalacji centralnego ogrzewania. Oczywiście w aktualnym stanie prawnym rozróżnienie remontu i przebudowy nie ma jedynie teoretycznego charakteru, ale w prosty sposób przekłada się na sytuację prawną właściciela, gdyż jedynie przebudowa najdrobniejszych obiektów nie wymaga uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Rząd chce rozwiązać jeden z głównych problemów właścicieli
Opracowany przez rząd projekt zmian w Prawie budowlanym – generalnie zmierzający do znacznego uproszczenia i wyjaśnienia obowiązujących regulacji – odpowiada także na powyżej wskazane problemy. Zgodnie z projektem noweli przebudowa i remont co do zasady nie będą wymagały ani zgłoszenia, ani tym bardziej uzyskania pozwolenia na budowę. Biorąc pod uwagę obecną praktykę jest to ogromna zmiana. Autorzy noweli zakładają umożliwienie zupełnie odformalizowanej przebudowy budynku, którego wzniesienie wymaga pozwolenia na budowę, a także budynków mieszkalnych i jednorodzinnych. Granicą dla tej swobody będzie przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych. W praktyce oznacza to, że dotychczasowe rozważania o granicy pomiędzy remontem a przebudową staną się zupełnie nieaktualne, a właściciel budynku – po jego wzniesieniu – będzie miał szerokie możliwości dokonania w nim zmian. Jednocześnie zakreślona przez projektodawców ich granica wydaje się bardzo rozsądna, gdyż uniemożliwia prowadzenie właściwych prac budowlanych pod pozorem przebudowy, a jednocześnie nie krępuje swobody właściciela.
Wniosek ten potwierdzają także zmiany w zakresie remontu. Właściciel będzie musiał dopełniać formalności jedynie w sytuacji, kiedy prace obejmą przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne. Biorąc pod uwagę całość zakładanych rozwiązań jasne jest, że zarówno inwestorzy, jak i właściciele uzyskają szereg możliwości dużo swobodniejszego postępowania zarówno na etapie realizacji inwestycji, jak i jej późniejszego użytkowania.