- W Nowy Rok grunty użytkowane wieczyście na cele mieszkaniowe z mocy prawa stały się własnością dotychczasowych użytkowników wieczystych
- Niestety operacja, która w założeniu miała doprowadzić do powszechnego uwłaszczenia właścicieli lokali mieszkalnych, jak na razie, powoduje ogromny chaos na całym rynku nieruchomości
- Obecnie, pomimo podejmowanych przez ustawodawcę prób zmian stanu prawnego, jedynym sposobem na uniknięcie problemów z przekształceniem jest niewznoszenie na nieruchomości niczego, co mogłoby spowodować wątpliwości co do podlegania danego gruntu pod ustawę przekształceniową
Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone do polskiego porządku prawnego w 1961 roku, przez co niektórzy – zwłaszcza zwolennicy jego całkowitej likwidacji – uznają je za „relikt PRL”. Jednak w rzeczywistości w wielu krajach europejskich występują konstrukcje prawne zakładające wieloletnią możliwość korzystania z określonej kategorii gruntów, które właściciel przeznacza na z góry określony cel. W Polsce użytkowanie wieczyste stało się popularną formą pozyskiwania gruntów – zwłaszcza miejskich – na realizację inwestycji mieszkaniowych. Jednym z podstawowych argumentów przemawiających za wykorzystaniem przez deweloperów właśnie takiej formy władztwa nad terenem przeznaczonym pod inwestycję była cena – z reguły dużo niższa, niż w przypadku kupna nieruchomości. Pomimo tego ustawodawca zdecydował się wprowadzić regulacje, na mocy których w Nowy Rok użytkowanie wieczyste przeznaczone na cele mieszkaniowe automatycznie stało się prawem własności. To z kolei otworzyło cały szereg problemów właściwie dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Co zrobić żeby z nimi sobie poradzić?
1 stycznia 2019 roku – początek problemów
Założenie wydawało się bardzo proste – 1 stycznia 2019 roku wszystkie grunty oddane przez ich właścicieli (a więc gminy lub Skarb Państwa) na cele mieszkaniowe stały się z mocy prawa własnością ich dotychczasowych użytkowników wieczystych. Jednocześnie ustawodawca wskazał co dokładnie rozumie pod pojęciem „przeznaczenia” gruntu na cele mieszkaniowe, umieszczając w tej grupie budynki mieszkaniowe jednorodzinne oraz wielorodzinne, nawet wówczas, gdy połowa lokali w nich została przeznaczona na cele komercyjne. Przekształceniu podlegają ponadto grunty, na których posadowiono infrastrukturę umożliwiającą „prawidłowe i racjonalne” korzystanie z nieruchomości mieszkalnych. W grupie tej mieszczą się np. garaże, czy budynki gospodarcze. Niestety koszty tej operacji okazały się ogromne.
Co prawda przekształcenie nastąpiło z mocy prawa, jednak aby w pełni móc korzystać z jego skutków konieczne jest uzyskanie od dotychczasowego właściciela zaświadczenia o przekształceniu. I w tym punkcie rozpoczęły się pierwsze problemy. Otóż większość gmin po prostu technicznie nie jest w stanie sprostać dużemu wyzwaniu organizacyjnemu, jakim jest wystawienie nie raz nawet kilku tysięcy zaświadczeń. Oczekiwanie zaś na wydanie zaświadczenia znacznie utrudniło funkcjonowanie rynku nieruchomości, np. w sferze ustanawiania pierwotnej własności lokalu. Sytuacji tej nie zmieniła nowelizacja ustawy przekształceniowej, która zobowiązała gminy do wystawiania w ciągu miesiąca uproszczonej formy zaświadczenia. W tym obszarze główną trudnością okazały się kontrowersje związane z wykładnią pojęcia nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.
Właściwie wszystkie osiedla – zarówno nowoczesne, jak i budowane przed kilkudziesięciu laty – oprócz „nieruchomości mieszkaniowych” składają się także z gruntów, na których posadowione są kioski, „warzywniaki”, bilbordy reklamowe, czy paczkomaty. Biorąc pod uwagę dominującą w sądach wykładnię, żadna z tego typu budowli nie może zostać uznana za związaną z „celami mieszkaniowymi”. To z kolei powoduje, że – przy braku wyraźnej podstawy prawnej w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność – trudno uznać, aby grunty, na których posadowiono tego typu infrastrukturę mogły podlegać przekształceniu z mocy prawa. Mówiąc inaczej po 1 stycznia 2019 roku nadal są one własnością gmin lub Skarbu Państwa, a tym samym wydanie zaświadczenia o przekształceniu jest niedopuszczalne.
Oczywiście teoretycznie istnieje możliwość odpowiedniego podziału nieruchomości, jednak przeprowadzenie tej operacji nie jest dopuszczalne bez współdziałania z dotychczasowym właścicielem, a więc np. gminą. Samorząd terytorialny nie jest zaś zainteresowany przekształceniem, chociażby z tego względu, że pozbawia ono lokalne władze sporych dochodów. Biorąc pod uwagę te wszystkie czynniki samorządy mają szereg możliwości, aby po prostu storpedować przekształcenie. Poza tym warto pamiętać, że użytkownik wieczysty właściwie nie ma prawnych instrumentów, aby wymusić na gminie wydanie stosowanego zaświadczenia. Z pewnością operacja ta nie podlega reżimowi Kodeksu postępowania administracyjnego, a więc nie jest dopuszczalne „wnioskowanie o przekształcenie” w tym trybie. Stąd też użytkownik wieczysty właściwie może tylko wystąpić z powództwem cywilnym o ustalenie prawa własności gruntu. Jednak tu pojawia się kolejny problem: od jakiego momentu skierowanie tego typu sprawy do sądu jest dopuszczalne?
Najlepsza rada: nie robić nic, co może zablokować przekształcenie
W każdym razie jedno jest pewne: ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to swego rodzaju prawny eksperyment, w którym nadal więcej jest niejasności niż pewników. Biorąc pod uwagę fakt, że przekształcenie nie dotyczy gruntów w jakikolwiek sposób wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, każdy deweloper realizujący inwestycję powinien unikać wszystkiego, co stanowiłoby chociażby pozór prowadzenia biznesu na użytkowanej wieczyście działce. Niestety okazuje się, że nawet postawienie reklamy z logiem inwestora może okazać się przeszkodą do przekształcenia, a raczej wydania stosownego zaświadczenia. Bez niego zaś, co potwierdziło Ministerstwo Sprawiedliwości za Krajową Radą Notarialną, nie jest możliwe pierwotne ustanowienie własności lokalu, co praktycznie uniemożliwia sfinalizowanie inwestycji. Biorąc pod uwagę właściwie brak procedury potwierdzania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa, dochodzi do powstania swoistego błędnego koła, z którego nie sposób wyjść. To zaś oznacza poważne trudności zarówno ze sfinalizowaniem inwestycji, jak i ze skorzystaniem z bonifikaty, która jest związana z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.
Rząd znów próbuje rozwiązać problemy
Na szczęście ustawodawca dostrzega te problemy i zapowiada – kolejną już – nowelizację ustawy przekształceniowej. Ma ona, obok nie mniej problematycznych kwestii wysokości oraz zasad uiszczania opłaty przekształceniowej, rozwiązać trudności związane ze wskazanymi powyżej kontrowersjami. Trudno oceniać, czy rzeczywiście projektowane regulacje odniosą taki skutek, chociażby z tego względu, iż ich kształt po prostu nie jest jeszcze znany. Jednak ustawodawca musiałby zdecydować się albo na jasne wskazanie pod jakimi typami „drobnych” budowli nieprzeznaczonych na cele mieszkaniowe przekształcenie nastąpiło, albo na zobowiązanie dotychczasowych właścicieli do współdziałania przy podziale użytkowych wieczyście gruntów. Jednocześnie projektodawcy zapowiadają wprowadzenie mechanizmu, na mocy którego wpłata opłaty za użytkowanie wieczyste – w sytuacji, gdy doszło do przekształcenia tego prawa – zostanie automatycznie zaliczona na poczet opłaty przekształceniowej.
Niestety każde z tych rozwiązań generuje szereg dalszych problemów interpretacyjnych, stąd obecnie najlepszym rozwiązaniem problemów z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność jest zachowanie dużej czujności i ostrożności przy realizacji inwestycji. W przeciwnym razie może okazać się, że deweloper po prostu nie będzie mógł zakończyć prac i przekazać ich efektów nabywcom.