15 marca Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju skierowało do konsultacji projekt ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Projektowane rozwiązania mogą zrewolucjonizować rynek mieszkaniowy, dając zarówno inwestorom, jak i organom państwa zupełnie nowe możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych. Dla tego typu przedsięwzięć problemy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy przedłużającymi się w nieskończoność procedurami administracyjnymi przestaną stanowić barierę.
Lokalizacja inwestycji
Ustawa obejmie prace polegające na budowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania, w wyniku których mają powstać nie mniej niż dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 50 lub nie mniej niż 25 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz w urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi. Projekt obejmie także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac. Projektodawcy także bardzo precyzyjnie określili możliwe lokalizacje inwestycji mieszkaniowej. Będzie ona mogła powstać jedynie na obszarze wyposażonym w odpowiednią, ważną dla mieszkańców infrastrukturę, w postaci przystanków transportu publicznego, przedszkoli, szkół podstawowych i placówek handlowych, a także urządzonych terenów wypoczynku. Co niezmiernie ważne dla potencjalnych inwestorów realizacja inwestycji mieszkaniowej będzie mogła nastąpić nie tylko w oparciu o już istniejącą infrastrukturę, ale także o planową do realizacji w trakcie prac nad inwestycją mieszkaniową.
Takie rozwiązanie przede wszystkim nie ogranicza możliwości skorzystania z regulacji specustawy jedynie do miejsc już zagospodarowanych pod kątem budownictwa mieszkaniowego pozwalając na kompleksowe zaplanowanie i przeprowadzenie szeregu różnych inwestycji zwiększających potencjał mieszkaniowy danego obszaru.
Uzyskanie wymaganych zgód
Za rewolucyjne zmiany można uznać możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej nawet w sytuacji, gdy nie jest ona przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nawet z nim sprzeczna. W takim przypadku inwestor będzie mógł uzyskać od rady gminy specjalną zgodę. Warto wskazać, że jedyne ograniczenie, w którym rada nie będzie mogła wyrazić takiej zgody ma dotyczyć terenów przeznaczonych na inwestycje o znaczeniu ponadlokalnym.
Ustawodawca planuje wyznaczyć radzie gminy 60 dni na zajęcie stanowiska co do złożonego przez inwestora wniosku. Zgodnie z projektem nie będzie można go „przemilczeć” – w ustawowym terminie rada zostanie zobowiązana podjęć uchwałę o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody na realizację inwestycji wbrew postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poza tym przed podjęciem uchwały przez radę wniosek będzie podlegał opiniowaniu na podobnych zasadach, jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli jednak uprawnione organy nie wypowiedzą się w ciągu 14 dni będzie to równoznaczne z brakiem zastrzeżeń. Ustawodawca przewiduje także specjalną procedurę w przypadku – często w Polsce zdarzającego się – braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takich okolicznościach inwestor będzie mógł wystąpić z wnioskiem o wyrażenie zgody na realizację do właściwego wójta, który rozstrzygnie sprawę maksymalnie w ciągu 60 dni.
Uzyskanie zgody rady gminy lub wójta otworzy możliwość ubiegania się przez inwestora o uzyskanie decyzji ustalającej lokalizację inwestycji będącej odpowiednikiem aktualnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z projektem jej wydanie stanie się kompetencją wojewody, który będzie miał 45 dni na załatwienie sprawy.
Inne ułatwienia
Projekt zakłada wyłączenie w postępowaniu o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej stosowania niektórych przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. W tej procedurze w razie śmierci strony lub utraty przez nią zdolności do czynności prawnych postępowanie nie zostanie zawieszone, a w przypadku nieobjętego spadku organ prowadzący wyznaczy z urzędu przedstawiciela uprawnionego do działania w postępowaniu do czasu wyznaczenia przedstawiciela lub kuratora przez sąd. Do tej pory taka sytuacja powodowała praktyczne zablokowanie możliwości wydania decyzji administracyjnej, a po uchwaleniu ustawy nie będzie stanowić problemu.
Jednak przyspieszenie i uproszczenie procedur nie oznacza, że projektodawcy postawili na ilość budowanych mieszkań pomijając ich jakość. Zgodnie z projektem inwestor przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji lokalizacyjnej będzie musiał przeprowadzić publiczny konkurs na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną inwestycji. Dokumentacja z przebiegu konkursu zostanie dołączona do wniosku o wydanie decyzji przez wojewodę, a więc inwestor nie będzie miał możliwości pominięcia tego etapu. To niespotykane dotąd rozwiązanie z pewnością pomoże odpowiednio zadbać o wysoki standard inwestycji. Z tego względu warto, aby projektodawcy rozważyli doprecyzowanie trybu i warunków przeprowadzenia takiego konkursu.
Biorąc pod uwagę także inne ułatwienia przygotowane przez projektodawców, np. w zakresie ograniczania w korzystaniu nieruchomości w związku z realizacją inwestycji, czy zawieraniu porozumień między inwestorem a jednostką samorządu terytorialnego w zakresie realizacji infrastruktury towarzyszącej, projekt ustawy należy ocenić bardzo dobrze. Są to regulacje dające realne szanse na pobudzenie rynku mieszkaniowego, zwłaszcza na obszarach zaniedbanych pod tym względem. Pozostaje mieć nadzieję, że zarówno inwestorzy, jak i organy państwowe wykorzystają nowe możliwości.