- W czasie kryzysu przedsiębiorcy, aby uratować swoje biznesy muszą racjonalizować koszty. Nie inaczej jest w przypadku obecnej sytuacji, wywołanej pandemią koronawirusa
- Z punktu widzenia kosztów prowadzonej działalności jednym z kluczowych zagadnień jej najem lokali. Stąd tak ważne jest znalezienie porozumienia pomiędzy właścicielami a najemcami, np. w kwestii wysokości czynszów
- Brak nowych reguł, a także konieczność zmiany strategii biznesowej, mogą prowadzić do wypowiadania umów najmu. Otwartym pytaniem pozostaje na ile sama pandemia może być przyczyną wypowiedzenia.
Pandemia koronawirusa poważnie zagroziła wielu biznesom. Z tego względu przedsiębiorcy w ostatnim czasie podejmują szereg działań mających na celu zminimalizowanie kosztów prowadzonej działalności gospodarczej, a w tym przede wszystkim najmu lokali użytkowych. Wiadomo, że tego rodzaju koszty należą do najpoważniejszych przy prowadzeniu właściwie każdego rodzaju działalności gospodarczej. Stąd zarówno w okresie największych obostrzeń wprowadzonych w ramach stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii, jak i w ramach trwającego „odmrażania” gospodarki, negocjacje warunków najmu lokali są jedynymi z podstawowych, jakie prowadzą przedsiębiorcy. W przypadku niedojścia do porozumienia pomiędzy najemcą a właścicielem lokalu może dojść nawet do wypowiedzenia stosunku najmu. Jaki wpływ na możliwość wypowiedzenia – zwłaszcza bez zachowania okresu wypowiedzenia – ma pandemia koronawirusa?
Pandemia koronawirusa a wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego
Wypowiedzenie umowy najmu jest jednym z podstawowych sposobów – obok np. upływu czasu na jaki została zawarta – rozwiązania tego rodzaju stosunku prawnego. Przyczyny, na podstawie których może dojść do skutecznego wypowiedzenia (a więc faktycznie prowadzącego do zakończenia najmu) wynikają z umowy łączącej strony lub z przepisów prawa – zwłaszcza Kodeksu cywilnego. W istocie w stosunkach profesjonalnych – a do takich najczęściej należy najem lokali użytkowych – strony precyzyjnie określają kiedy i na jakich zasadach może dojść do wypowiedzenia. W zdecydowanej większości przypadków w kwestii wypowiedzenia to właśnie postanowienia kontraktu łączącego najemcę i wynajmującego są decydujące.
Jednak w żadnym wypadku nie oznacza to, że każde postanowienie umowy zawsze będzie wiążące – w końcu swoboda kontraktowa stron jest ograniczona chociażby przez przepisy prawa, czy zasady współżycia społecznego. Stąd składając wypowiedzenie kontraktu najmu lokalu użytkowego należy przede wszystkim pamiętać, że z punktu widzenia Kodeksu cywilnego – zresztą analogiczne, jak np. w przypadku negocjacji umowy najmu – kluczowe znaczenie ma fakt, czy dana umowa została zawarta na czas nieokreślony bądź określony. W pierwszym przypadku należy ponadto ustalić, w jakich okresach płatny jest czynsz, gdyż od tego uzależniona jest długość okresu wypowiedzenia – a więc czasu, jaki musi upłynąć od momentu złożenia oświadczenia woli o wypowiedzeniu umowy najmu, a ustaniem jej obowiązywania.
W najbardziej typowych przypadkach – a więc wówczas, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Natomiast w sytuacjach, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, termin ten wynosi miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Warto zaznaczyć, że przedstawione tu terminy obowiązują tylko wówczas, gdy strony nie umówiły się inaczej – dlatego nic nie stoi na przeszkodzie, aby w kontrakcie najmu lokalu użytkowego wprowadzić odmienne terminy wypowiedzenia. Jednocześnie w przypadkach, gdy umowę najmu zawarto na czas określony można ją wypowiedzieć jedynie w terminie i na zasadach określonych w kontrakcie. Z tego względu tak istotna jest jego prawidłowa redakcja.
Jednak w praktyce może dojść do sytuacji, w których umowę najmu lokalu użytkowego trzeba rozwiązać bez zachowania jakichkolwiek okresów wypowiedzenia, nie raz nawet z dnia na dzień. Kiedy więc można wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym?
Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym podczas pandemii koronawirusa
W pierwszym rzędzie należy podkreślić, że wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia – a więc, mówiąc bardziej popularnie, wypowiedzenie w trybie natychmiastowym – jest możliwe tylko w ściśle określonych przez Kodeks cywilny sytuacjach, aczkolwiek nie ma przeszkód aby strony umowy rozszerzyły ten katalog. Są one uzależnione od tego, czy wypowiedzenia w tym trybie dokonuje najemca, czy wynajmujący. W pierwszym przypadku może do tego dojść wówczas, gdy wynajmowany lokal ma wady uniemożliwiające normalne korzystanie z niego. W zakresie tej przesłanki mieszczą się także sytuacje, w których wady powstały także w trakcie wykonywania stosunku najmu, a właściciel lokalu – pomimo wezwania – nie usunął ich, bądź, gdy nie dadzą się one usunąć.
Przez „wady lokalu” umożliwiające najemcy wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, rozumie się przede wszystkim takie okoliczności, które zagrażają zdrowiu samego najemcy lub jego pracowników. Obecnie problemem pozostaje, czy zakaz bądź ograniczenie danej działalności wprowadzone przez ustawodawcę w ramach przeciwdziałania pandemii koronawirusa mogą zostać uznane za wadę lokalu użytkowego umożliwiające rozwiązanie kontraktu najmu lokalu użytkowego bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wydaje się, że taki przypadek mógłby zostać uznany za wadę „prawną” lokalu. Jednak kwestia ta z pewnością jeszcze długo pozostanie kontrowersyjna, a z praktycznego punktu widzenia w takich sytuacjach lepiej – aczkolwiek również nie bez problemów – odwoływać się do niemożliwości świadczenia, czy też nadzwyczajnej zmiany stosunków.
Należy jednocześnie zaznaczyć, że prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przysługuje także jego właścicielowi. Uprawnienie to pojawia się wówczas, gdy najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko ustalonemu porządkowi bądź przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, a także wówczas, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełnej okresy płatności. Jednak w przypadku chęci skorzystania z tej ostatniej przesłanki wynajmujący powinien uprzedzić najemcę na piśmie o swoich zamiarach oraz udzielić mu dodatkowego, miesięcznego terminu do uregulowania swoich zaległości.
Jednocześnie wydaje się, że jedynie właśnie ta ostatnia przesłanka może zostać ściśle powiązana z sytuacją spowodowaną pandemią koronawirusa. W końcu, jeżeli przedsiębiorca nie będzie miał pieniędzy na czynsz, to nie będzie w stanie go uregulować. I właśnie dlatego tak ważne w okresie pandemii koronawirusa – i na czas po jej zakończeniu – jest negocjowanie umów najmu lokali użytkowych. Bez wypracowania nowych warunków, zwłaszcza dotyczących czynszów, wypowiedzenie tego rodzaju umów może okazać się koniecznością. To zaś najpewniej będzie wiązać się z poważnymi trudnościami także dla właścicieli lokali użytkowych, którym w czasie kryzysu może być trudno znaleźć nowych najemców.