Spółki akcyjne będą mogły starać się o uzyskanie statusu firmy prowadzącej inwestycje w nieruchomości na wynajem. W przypadku jego uzyskania skorzystają z 8,5 % stawki CIT. Jednak możliwość ta skierowana jest jedynie do „dużych” przedsiębiorców.
Pod koniec kwietnia Ministerstwo Finansów skierowało do konsultacji publicznych projekt ustawy o firmach, które prowadzą inwestycje w nieruchomości na wynajem. Ma ona na celu stworzenie kompleksowej regulacji prawnej pozwalającej z jednej strony na efektywne prowadzenie biznesu w sektorze inwestycji w nieruchomości na wynajem, a z drugiej na przyciągnięcie w ten obszar inwestorów. Realizacji tych planów ma służyć połączenie preferencji podatkowych ze stworzeniem swoistej „marki” firm inwestujących w najem nieruchomości. Pomysł ten może okazać się ważnym krokiem w stronę rozwoju i uporządkowania rynku nieruchomości w Polsce.
Inwestorzy na rynku nieruchomości
Podstawowym założeniem ustawy jest wprowadzenie do polskiego prawa pojęcia firmy inwestującej w najem nieruchomości. Co prawda ze względu na cywilistyczne znaczenie pojęcia „firma” wydaje się, że bardziej adekwatnym byłoby użycie tu terminu „przedsiębiorca”, jednak istota proponowanych rozwiązań wydaje się bardzo ciekawa. Status ten – zgodnie z zaproponowanym projektem ustawy – będzie mógł zostać przyznany jedynie spółce akcyjnej, której podstawowym celem działalności jest najem na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Jednak nie jest to jedyny warunek przewidziany przez projektodawców. Łącznie tego typu spółka będzie musiała spełnić siedem różnych warunków, aby uzyskać status firmy prowadzącej inwestycje w nieruchomości na wynajem. Przede wszystkim kapitał zakładowy spółki zawartej na czas nieoznaczony będzie musiał wynosić co najmniej 50 mln złotych, a jej akcje zostać dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań. Poza tym wszystkie akcji spółki będą mogły być tylko na okaziciela, a spółka nie będzie mogła emitować akcji uprzywilejowanych. Ponadto w statusie spółki koniecznym stanie się określenie rodzaju nieruchomości wynajmowanych oraz kryteria doboru takich nieruchomości i ich wyceny. Firma inwestująca w Polsce w nieruchomości na wynajem ma podlegać wpisowi do specjalnego rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego, a jej zarząd będzie musiał składać się co najmniej z trzech członków.
Projektodawcy przewidzieli także zasady funkcjonowania spółek zależnych od firmy prowadzącej inwestycje w nieruchomości na wynajem. Zgodnie z projektem będą mogły to być spółki akcyjne, z ograniczoną odpowiedzialnością oraz komandytowo-akcyjne, oczywiście po spełnieniu wielu dodatkowych kryteriów. Jednym z najważniejszych z nich jest posiadanie co najmniej 80% wartości bilansowej aktywów w postaci nieruchomości mieszkalnych. W każdym razie prowadzenie działalności w formie proponowanej przez projekt ustawy otworzy możliwość skorzystania z szeregu preferencji podatkowych dla firm inwestujących w Polsce
Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości – ulgi i zwolnienia podatkowe
Przede wszystkim dochody spółek inwestujących w mieszkanie pod wynajem, uzyskane pośrednio bądź bezpośrednio z najmu mają podlegać 8,5 % stawce CIT. Stawka ta ma dotyczyć także dochodów uzyskiwanych od wynajmu nieruchomości za pomocą spółki bądź spółek zależnych. Ponadto projekt przewiduje ustanowienie w CIT nowego zwolnienia przedmiotowego dochodów (przychodów) uzyskiwanych przez firmy inwestujące na rynku nieruchomości oraz ich spółek zależnych. Jednak dokładny zakres zwolnienia został inaczej przewidziany dla samych firm, a inaczej dla ich spółek zależnych. Spółki akcyjne inwestujące w nieruchomości na wynajem mają zostać zwolnione z czterech rodzajów dochodów: z najmu nieruchomości mieszkalnych; ze zbycia nieruchomości mieszkalnych; ze zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych oraz z dywidend i innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych.
Inaczej będzie kształtować się zwolnienie od PIT od dochodów osiąganych przez spółki zależne. W ich przypadku zwolnieniem będą objęte dochody uzyskane z inwestycji w nieruchomości na wynajem oraz z ich zbycia. Jednak zwolnienie ma dotyczyć jedynie tej części dochodu, która zostanie wydatkowana na wypłatę dywidendy na rzecz firmy inwestującej w nieruchomości mieszkalne lub na zakup nieruchomości mieszkalnych. Warto nadmienić, że projektodawcy przewidzieli także preferencje podatkową w zakresie PIT. Zwolnione spod tego podatku zostaną dochody (przychody) uzyskane przez podatnika z tytułu udziału w zysku firm inwestujących w najem nieruchomości.
Preferencje tylko dla dużych graczy
Oczywistym jest, że ze względu na wymagania stawiane spółce akcyjnej, która chciałaby ubiegać się o status firmy inwestującej w najem nieruchomości projektowana regulacja kierowana jest przede wszystkim do „dużych” przedsiębiorców. Z pewnością dla nich jest to niezwykle ciekawa oferta, która rzeczywiście może pobudzić inwestorów do aktywności w zakresie najmu nieruchomości. Poza tym projektodawcy zdają się wiązać duże nadzieje z ustawą i stworzeniem pewnej „marki” firm zajmujących się najmem nieruchomościami. Świadczą o tym nie tylko wygórowana wymagania stawiane chcącym się zająć takim biznesem, ale także ochrona przyznana samej nazwie. W tym kontekście warto odnotować, że bezprawne używanie nazwy „firma inwestująca w najem nieruchomości” bądź jej skrótu (F.I.N.N.) ma zostać zagrożone grzywną do miliona złotych lub karą pozbawienia wolności do lat dwóch. Jak na polskie standardy takie rozwiązania należy uznać za dotkliwe.
Obecnie znajdujemy się na bardzo wczesnym etapie rządowego procesu legislacyjnego, a więc na ostateczną ocenę projektu przyjdzie jeszcze czas. Można się spodziewać, że wzbudzi on duże zainteresowanie rynku nieruchomości mieszkaniowych – a co najczęściej za tym idzie także sporą ilość zgłoszonych uwag. Czy będzie tak tym razem okaże się niebawem, gdyż 15 maja minął termin na wypowiedzenie się stron co do projektu.
Przeczytaj także: Likwidacja użytkowania wieczystego – zła wiadomość dla rynku nieruchomości?