- W przypadku katastrofy budowlanej, odpowiedzialność mogą ponieść wszyscy zaangażowani w powstanie budynku – zarówno projektant, jak i wykonawca i deweloper.
- Przed nabywcami lokali odpowiada tylko deweloper i to od niego właściciele mieszkań powinni oczekiwać rekompensaty, jeśli budynek nie zostanie oddany w określonym terminie.
- Jeżeli jednak do zdarzenia doszło w wyniku działania siły wyższej, deweloper nie poniesie żadnych konsekwencji umownych.
W nocy z poniedziałku na wtorek zawaliła się połowa nowo powstałego budynku w Bielsku – Białej. Budynek, podobnie jak dwa pozostałe budowane przez tego samego dewelopera, był w stanie surowym, jego oddanie miało nastąpić wiosną przyszłego roku. Póki co nieznane są przyczyny zawalenia się budynku. Zgodnie z prawem, odpowiedzialność za to wydarzenie może ponieść wiele zaangażowanych w jego budowę podmiotów.
– Odpowiedzialność za zawalenie się budynku mogą ponieść wszyscy tj. projektant, kierownik robót, generalny wykonawca lub firma wykonująca roboty budowlane, deweloper, a także inni. Katastrofa budowlana może być skutkiem błędów projektowych, źle wykonywanych robót budowlanych, ale także czynników zewnętrznych, np. siły wyższej czy wybuchu butli z gazem. Dlatego krąg osób odpowiedzialnych może być szeroki – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Katastrofa budowlana – obowiązki osób zaangażowanych w inwestycję
Według prawa budowlanego, katastrofą budowlaną jest niezamierzone, gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego lub jego części, a także konstrukcyjnych elementów rusztowań, elementów urządzeń formujących, ścianek szczelnych i obudowy wykopów. Organ nadzoru budowlanego, po otrzymaniu zawiadomienia o katastrofie budowlanej, zobowiązany jest do powołania komisji, w celu ustalenia przyczyn i okoliczności katastrofy oraz zakresu czynności niezbędnych do likwidacji zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Zgodnie z art. 76 prawa budowlanego, do udziału w czynnościach komisji mogą zostać wezwani: inwestor, właściciel lub zarządca oraz użytkownik obiektu budowlanego, projektant, przedstawiciel wykonawcy i producenta lub importera wyrobów budowlanych, a także osoby odpowiedzialne za nadzór nad wykonywanymi robotami budowlanymi. Po zakończeniu postępowania, inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do podjęcia niezwłocznych działań niezbędnych do usunięcia skutków katastrofy budowlanej.
Działania siły wyższej zwalniają dewelopera z odpowiedzialności
Odpowiedzialność wobec nabywców lokali zawalonego budynku ponosi natomiast deweloper, inne osoby i firmy „ukryte” są niejako pod nim. Zgodnie z kodeksem cywilnym, deweloper odpowiada za te podmioty, jak za własne działania i zaniechania.
– Deweloper zobowiązany jest do oddania nabywcy mieszkania w określonym terminie. Jeżeli tego nie uczyni, to poniesie konsekwencje umowne. Jedynie w przypadku, gdy do zdarzenia doszło wyłącznie w wyniku działania siły wyższej, deweloper nie będzie ponosił konsekwencji umownych, ponieważ te zazwyczaj są oparte na winie. Siła wyższa ze swej natury nie jest spowodowana z winy jednej ze stron – dodaje Jacek Kosiński.
Prawo nie definiuje dokładnie siły wyższej, jednak przyjmuje się, że są to czynniki zewnętrzne, których nie sposób przewidzieć oraz które są poza wpływem człowieka. Należą do nich przede wszystkim działania przyrody i zdarzenia nadzwyczajne, jak wojna czy zamieszki krajowe. W umowach często stosowana jest „klauzula siły wyższej”, dzięki której strona nie poniesie odpowiedzialności w przypadku wystąpienia szkody.