-
Pierwsze przeszkody, jakie może napotkać inwestor pojawiają się już na etapie planowania inwestycji i dotyczą konieczności uzyskania wszelkich zezwoleń, w tym warunków zabudowy.
-
Na późniejszych etapach problemów mogą dostarczyć przede wszystkim umowy między inwestorem a wykonawcami, a także relacje z sąsiadami.
-
Zakończenie budowy nie musi oznaczać końca komplikacji – te pojawiają się również na etapie odbioru inwestycji i wypłaty należności.
Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2017 r. wydano 194 775 pozwoleń na budowę dla 224 154 obiektów budowlanych – to o 3.9 proc. więcej niż w roku 2016, więcej było także obiektów oddanych do użytkowania. W Polsce nie brakuje inwestorów, którzy chętnie podejmują się realizacji tego typu projektów, jednak planując inwestycje budowlane należy pamiętać, że zazwyczaj są to bardzo skomplikowane przedsięwzięcia. Problemy mogą pojawić się niezależnie od etapu ich realizacji – już na początku, podczas procesu ubiegania się o wszelkie pozwolenia, ale także w trakcie samej budowy czy przy odbiorze budynku. Poniżej przykłady tylko niektórych problemów, jakie może napotkać inwestor.
Decyzja o warunkach zabudowy może pokrzyżować wszystkie plany
Podstawowym krokiem, jaki musi poczynić inwestor jest sprawdzenie, czy w interesującym go miejscu może powstać planowany budynek. Tego typu informacje, czyli przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego znajdują się miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Obecnie jednak plany obowiązują dla zaledwie 1/3 terytorium Polski. W sytuacji, gdy dla danego obszaru nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy. Warto to zrobić jeszcze przed zakupem działki, żeby sprawdzić, czy w danym miejscu może powstać planowany budynek. W przypadku niektórych inwestycji niezbędne będzie także uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
– Przed nabyciem działki inwestor powinien również sprawdzić, co wcześniej znajdowało się na danym terenie. Istnieje grupa branż, które w związku ze specyfiką swojej działalności są szczególnie narażone na ryzyko szkód środowiskowych, a zgodnie z zasadą „zanieczyszczający płaci”, podmiot odpowiedzialny za zanieczyszczenie lub zniszczenie środowiska musi ponieść wszelkie wydatki niezbędne do przywrócenia środowiska do stanu sprzed szkody. Bez znaczenia pozostaje tu fakt, że zaniedbania powstały w wyniku działań poprzedniego przedsiębiorcy – mówi Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.
Warto dbać o dobre stosunki z sąsiadami
Wydawać by się mogło, że po zatwierdzeniu projektu i otrzymaniu wszelkich zezwoleń na budowę, inwestor nie musi obawiać się problemów prawnych. Okazuje się jednak, że również wtedy inwestycja może być zagrożona np. przez… sąsiadów. Przykładem może być budowa galerii handlowej i biurowca w Poznaniu, przeciwko której protestowali okoliczni mieszkańcy twierdząc, że inwestycja pozbawi ich odpowiedniej ilości światła słonecznego.
– Jedna z mieszkanek wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego zarzucając decyzji o pozwoleniu na budowę m.in. naruszenie norm nasłonecznienia oraz dotyczących ładu przestrzennego. I faktycznie – sądy administracyjne orzekły, że w ekspertyzach dotyczących nasłonecznienia organy administracji budowlanej nie wzięły pod uwagę oddziaływania w zakresie nasłonecznienia planowanej inwestycji na wszystkie posadowione w jej sąsiedztwie budynki. Nieprawidłowo dokonano także pomiaru czasu nasłonecznienia sąsiadujących budynków, który według wyliczeń był prawidłowy, ale nie uwzględniał zmiany czasu z letniego na zimowy. Pomimo tego, że inwestor postępował w zgodzie ze wszystkimi dokumentami, procedura ruszy od nowa, co w znacznym stopniu opóźni inwestycję – dodaje Jacek Kosiński.
Obowiązek odbioru budynku pomimo zastrzeżeń i solidarna odpowiedzialność
Problemy przy powstawaniu inwestycji często dotyczą także relacji z wykonawcami. Może się np. okazać, że pomimo wypłacenia wykonawcy odpowiedniego wynagrodzenia, inwestor będzie musiał zapłacić raz jeszcze. Powodem jest zasada solidarnej odpowiedzialności, przez którą inwestor ponosi w równym stopniu odpowiedzialność za niewypłacenie należności podwykonawcom, co wykonawca. Inwestor co prawda musi wyrazić zgodę na zaangażowanie w daną inwestycję podmiotu trzeciego, jednak w tej kwestii istnieje domniemanie zgody – milczenie oznacza zgodę. Bardzo ważne jest zatem dopilnowanie tej kwestii przez inwestora. Zarówno zgłoszenie podwykonawcy, jak i odmowa inwestora muszą być w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a inwestor ma 30 dni na zgłoszenie sprzeciwu. Problemy może sprawić także sam odbiór budynku. Inwestor jest bowiem zobowiązany do odbioru budynku, nawet jeśli nie do końca spełnia jego oczekiwania.
– Odmowa odbioru jest możliwa tylko wtedy, gdy ukończony przez wykonawcę obiekt jest niezgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub jego wady są na tyle istotne, że nie nadaje się do użytkowania. Pozostałe wady lub usterki uznawane są za nieistotne przy odbiorze robót, jednak oznaczają nienależyte wykonanie zlecenia, w związku z czym inwestor może domagać się ich usunięcia w określonym terminie lub ustalenia niższego wynagrodzenia dla wykonawcy. Istotne jest zatem sporządzenie dokładnego protokołu odbioru, w którym opisane zostaną wszystkie niedociągnięcia – tłumaczy Jacek Kosiński.
Przykłady te doskonale pokazują, jak wiele spraw muszą mieć na uwadze inwestorzy, chcący zrealizować poważną inwestycje, szczególnie w mieście. Należy brać pod uwagę nie tylko wymogi prawne, ale również oczekiwania sąsiadów i umowy z wykonawcami. Deweloper musi myśleć niezwykle szeroko i perspektywicznie, w przeciwnym razie jego plany mogą rozbić się o – wydawać by się mogło – drobiazgi.