• Pandemia koronawirusa właściwie dla wszystkich zainteresowanych działalnością galerii handlowych wiąże się z niespotykanymi dotąd trudnościami i wyzwaniami
• Niestety w obecnym stanie prawnym nie ma instrumentów, które jednoznacznie rozstrzygałyby kwestie relacji pomiędzy właścicielami galerii handlowych, a najemcami
• Stąd jedynym rozwiązaniem jest jak najszybsze podjęcie przez nich negocjacji i wypracowanie kompromisów najlepiej odpowiadających ich indywidualnym potrzebom. Na szczęście ustawodawca pozostawił w tym względzie szereg różnych możliwości, których umiejętne wykorzystanie daje szanse na stosunkowo szybki powrót do normalności.
Właścicielom galerii handlowych i prowadzącym biznes w tego rodzaju miejscach, pandemia koronawirusa wywróciła do góry nogami zarówno bieżącą działalność, jak i plany na przyszłość. Tymczasem wszystko wskazuje na to, że upłynie jeszcze sporo czasu zanim funkcjonowanie galerii zostanie w pełni przywrócone. Niestety obowiązujące przepisy prawa – zwłaszcza po chaosie wprowadzonym przez „wygaszenie” umów najmu w galeriach na mocy „tarczy antykryzysowej” – nie chronią odpowiednio ani właścicieli, ani najemców. Z tego względu powinni oni jak najszybciej wypracować kompromis, przynajmniej na najbliższe miesiące, tym bardziej, że z prawnego punktu widzenia jest szereg różnorodnych możliwości, które zawsze można dostosować do konkretnego przypadku. W każdym razie bez woli porozumienia obydwu stron, branżę czeka prawdziwe trzęsienie ziemi.
Węzeł gordyjski dla właścicieli galerii i najemców
Problemy związane z najmem lokali w galeriach handlowych można podzielić na erę przed 31 marca br. i po tej dacie. Tego dnia wszedł w życie słynny art. 15ze „tarczy antykryzysowej”, na mocy której ustawodawca „wygasił” umowy najmu lokali w galeriach handlowych. Niestety, przepis ten jest wręcz klasycznym przykładem złej legislacji i prób osiągnięcia nawet słusznych celów za pomocą zupełnie nieadekwatnych instrumentów. Założeniem ustawodawcy było zwolnienie najemców lokali w galeriach handlowych z czynszu w czasie, gdy – z powodu obostrzeń związanych z pandemią koronawirusa – w obiektach tych niemożliwym było prowadzenie normalnej działalności. Rzeczywiście, pod wieloma względami – także wynikającymi z od dawna obowiązujących przepisów prawa – można było przyjąć, że w takiej sytuacji czynsze powinny zostać co najmniej obniżone. Jednak czym innym jest ustawowa obniżka czynszów, a czym innym karkołomne „wygaszenie” umów najmu. Do kwestii tej jeszcze powrócimy, gdyż wszystko wskazuje na to, że „odmrażanie” gospodarki jest dla właścicieli galerii handlowych i ich najemców początkiem bardzo poważnych problemów. Zwłaszcza, jeżeli kolejne z zapowiadanych wersji „tarczy antykryzysowej” będą na podobnym poziomie legislacyjnym, jak dotychczas.
W każdym razie od czasu, gdy galerie handlowe objęto zakazem prowadzenia działalności (połowa marca) w większości branż typowych dla tego rodzaju miejsc aktualne jest pytanie, jak ten stan wpłynął na wzajemne zobowiązania właścicieli galerii i najemców. Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na przyjęcie kilku kwalifikacji, a do najbardziej popularnych można zaliczyć niemożliwość świadczenia, klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus), czy też wadę prawną rzeczy przekazanej w najem. Niestety każde z tych rozwiązań w praktyce budzi sporo kontrowersji, a przepisy „tarczy antykryzysowej” tylko je potęgują. Najprostszym rozwiązaniem wydaje się przyjęcie, że z powodu ograniczeń wprowadzonych najpierw w związku ze stanem zagrożenia epidemicznego, a następnie stanem epidemii, umowy najmu lokali w galeriach stały się niemożliwe do wykonywania (oczywiście w zakresie branż objętych zakazem). Podstawową słabością tego rozwiązania są jego konsekwencje. W przypadku, w którym świadczenia wzajemne stały się niemożliwe, strony nie mogą ich od siebie żądać. W praktyce oznacza to, że najemca nie używa lokalu i nie płaci czynszu, co z kolei całość skutków nadzwyczajnej sytuacji przerzuca na właściciela galerii. To zaś jest niezwykle kontrowersyjne rozwiązanie, mocno zagrażające podstawowym interesom galerii. Poza tym, po „wygaszeniu” zobowiązań przez „tarczą antykryzysową”, trudno mówić, że są one jednocześnie niemożliwe. Skoro zobowiązanie w ogóle nie istniało, to przecież nie może być jednocześnie niemożliwe do spełnienia. Podobne problemy pojawiają się w przypadku przyjęcia, że zamknięcie galerii przez rząd można uznać za przejaw wady prawnej, notabene uprawniającej zarówno do obniżki czynszu, jak i rozwiązania umowy.
Niemniej skomplikowane są zagadnienia wynikające z klauzuli rebus sic stantibus. Co prawda wydaje się, że zaistniała sytuacja spełnia wszystkie przesłanki stanowiącego jej podstawę art. 3571 k.c. Jednak zmianę umowy w tym trybie może dokonać sąd, to zaś oznacza konieczność przeprowadzenia postępowania. Nawet, gdyby przyjąć, że strony nie będą toczyć przed Temidą zażartego sporu, w sytuacji, w której sądy – w tym przede wszystkim cywilne – praktycznie nie działają, jego sprawne zakończenie wydaje się wręcz niemożliwe.
„Tarcza antykryzysowa” potęguje trudności
Wspomnieliśmy już, że „tarcza antykryzysowa” zamiast rozwiązać te trudności tylko je spotęgowała. Po pierwsze w ogóle nie obejmuje ona kilkunastu dni po zamknięciu galerii, a przed wejściem w życie art. 15ze, po drugie „wygaszenie” umów najmu przestaje obowiązywać po przywróceniu ograniczonego handlu w galeriach, co na nowo otwiera wszystkie wątpliwości prawne dotyczące wpływu tychże ograniczeń na obowiązki stron. I po trzecie – a jednocześnie najważniejsze – niezwykle trudno jednoznacznie określić, jakie są rzeczywiste skutki owego „wygaszenia”.
Okazuje się, że przez kilka tygodni umowy najmu powierzchni w galeriach w ogóle nie obowiązywały. Owszem, przez ten czas najemcy nie musieli płacić czynszu, a wynajmujący zostali zwolnieni ze wszystkich obowiązków. Pomijając raczej teoretyczny problem, czy na ten czas najemca nie powinien się wyprowadzić z lokalu, warto zaznaczyć, że „wygaszenie” w istocie miało charakter warunkowy/czasowy. „Tarcza antykryzysowa” zobowiązała w końcu najemców do złożenia wynajmującym wiążącej oferty przedłużenia dotychczasowej umowy aż o sześć miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Swoją drogą w cale nie jest jednoznaczne, czy w przepisie tym chodzi o jego całkowite zniesienie, czy też o „poluzowanie”, z którym mamy obecnie do czynienia.
Jednocześnie nie jest jasne, jak do omawianego przepisu „tarczy antykryzysowej” mają się unormowania Kodeksu cywilnego. W końcu w jej art. 15ze ust. 4 ustawodawca postanowił, że nie uchybia on przepisom k.c. „regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Problem polega na tym, że żaden rozdział w Kodeksie nie został tak zatytułowany, stąd – przynajmniej literalnie – takich przepisów po prostu nie ma, co otwiera kolejne pole do możliwości różnorodnych interpretacji. Problem ten nie jest jedynie teoretyczny, gdyż w istocie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy najemca może np. wypowiedzieć umowę na mocy k.c., pomijając tym samym „tarczę antykryzysową”. Właściwie każdą odpowiedź na to – i jemu podobne – pytanie można by uzasadniać na szereg różnych sposobów. Co więc należy zrobić?
Właściciele i najemcy powinni usiąść do stołu
Jedno jest pewne: na gruncie obowiązującego prawa właściciele galerii handlowych i ich najemcy nie znajdą pewnych odpowiedzi, a ustabilizowanie się poglądów orzecznictwa na te kwestie zajmie najpewniej kilka lat. Jednak – paradoksalnie – sytuacja ta ma też swoje dobre strony. Otóż, jeśli możliwych jest przyjęcie tak wielu kwalifikacji prawnych dla zdarzeń, które zaszły na rynku galerii handlowych w ciągu ostatnich kilku tygodni, to ich właściciele oraz prowadzący tam biznes mają szerokie pole do negocjacji. Na dzień dzisiejszy jest to jedyna droga wyjścia z sytuacji.
W pierwszym rzędzie trzeba będzie zająć się kwestiami wypracowania nowych sposobów naliczania czynszów, czy warunkami kontynowania bądź rozwiązania umowy. Jak widać można w tym względzie korzystać z całej gamy regulacji przewidzianych przez Kodeks cywilny, który w końcu jasno stanowi, że to stronom umowy przysługuje podstawowy głos co do jej kształtu. W każdy razie w okresie ustawowego „wygaszenia” umów najmu formalnie negocjacje były niemożliwe, jednak teraz właściciele i najemcy powinni jak najszybciej zasiąść do stołu i po prostu wspólnie znaleźć rozwiązanie trudności. Bez tego będą się one jedynie pogłębiać – także przez aktualny chaos prawny – zagrażając ich tak mocno sfatygowanym interesom obydwu stron.