- Dopuszczenie się samowoli budowlanej zawsze oznacza narażenie się na dotkliwe konsekwencje
- Niestety obowiązujące przepisy Prawa budowlanego są dalekie od przejrzystości w zakresie tego co wolno, a co nie bez dopełniania odpowiednich formalności
- Sytuacja ta jednak niedługo może ulec zmianie dzięki rządowemu projektowi noweli Prawa budowlanego
Samowola budowlana pociąga za sobą bardzo poważne skutki dla tego, kto się jej dopuścił. Chodzi tu zarówno o odpowiedzialność karną jak i spore koszty oraz trudności formalne związane z legalizacją samowoli. Tymczasem przekroczenie norm budowlanych jest prostsze niżby się mogło wydawać – a biorąc pod uwagę wielość często sprzecznych ze sobą poglądów orzecznictwa, nawet przeprowadzenie drobnego remontu może oznaczać naprawdę duże problemy. Jednak ich podstawowym źródłem jest przede wszystkim niejasność samych przepisów, a tym samych ich podatność na różnorodne interpretacje. Na szczęście ustawodawca dostrzegł ten problem i postanowił go rozwiązać. Stąd w ramach opracowanej przez rząd noweli Prawa budowlanego pojawiło się sporo przepisów, które znacząco ułatwią życie inwestorom i właścicielom.
To, co nie jest zabronione, jest dozwolone
Powyżej wskazane problemy mogą pojawić się zarówno na etapie realizacji inwestycji, jak i jej remontu. W pierwszym zakresie chodzi przede wszystkim o odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. W praktyce jest to fundamentalna kwestia dla stwierdzenia, czy inwestor przekroczył ramy wyznaczone pozwoleniem na budowę, a tym samym dopuścił się samowoli. W obecnym stanie prawnym ustawodawca zdecydował się na uregulowania kwestii istotnego odstąpienia na dwa sposoby: poprzez wskazanie tego, co jest uznawane za takie odstąpienie oraz tego, co nim nie jest. Niestety taka technika legislacyjna doprowadziła do ogromnych trudności interpretacyjnych. I nie są to tylko doktrynalne, teoretyczne spory, ale problemy przekładające się na sytuację właściwie każdego inwestora.
W procedowanym obecnie przez rząd projekcie noweli Prawa budowlanego projektodawcy zrezygnowali z takiego sposobu uregulowania przedmiotowej kwestii, jasno wskazując, co będzie traktowane, jako istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu. W tym celu autorzy projektu wybrali dwa jasne kryteria: zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego poza działkę lub odstąpienia od charakterystycznych parametrów obiektu – jego wysokości, długości i szerokości bądź liczby kondygnacji.
Wolność określana powierzchnią działki
Wspomniany powyżej „obszar oddziaływania” budynku jest fundamentalną kategorią dla projektowanych zmian Prawa budowlanego. Aktualnie Prawo budowlane definiuje obszar oddziaływania obiektu jako teren, w stosunku do którego realizacja inwestycji powoduje ograniczenia w zagospodarowaniu – w tym w zabudowie. Tak szeroka definicja obszaru oddziaływania pozwala sąsiadom inwestycji na daleko idącą ingerencję w plany inwestora – zarówno na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę, jak i realizację samych prac. Wynika to z faktu, że „ograniczenia w zagospodarowaniu” w istocie obejmują wszelkie, nawet zupełnie subiektywne trudności w korzystaniu z własnej nieruchomości, spowodowane realizacją inwestycji.
Projektodawcy chcą zmienić ten stan rzeczy znacząco ograniczając obszar oddziaływania obiektu, poprzez uznanie, że będzie on wyznaczany jedynie poprzez ograniczenia w zabudowie, które spowoduje realizacja danej inwestycji. Konsekwencją takiego założenia jest przyznanie inwestorowi i właścicielowi dużo większej niż obecnie swobody w ramach posiadanej nieruchomości. Swoboda ta będzie ograniczana dopiero wówczas, gdy oddziaływanie inwestycji przekroczy granice działki, na której jest ona realizowana.
Wyczerpująca lista prac dozwolonych bez zezwolenia
Przyjęcie – skądinąd jak najbardziej słusznego założenia – że granice działki wyznaczają zakres wolności inwestora i właściciela, umożliwiło projektodawcom rozwiązanie jednego z największych problemów obecnego Prawa budowlanego. Mowa tu o niejasnościach w zakresie zakresu prac budowlanych, które można wykonać bez dopełniania jakichkolwiek formalności bądź jedynie na podstawie zgłoszenia właściwemu organowi. Autorzy procedowanego projektu noweli Prawa budowlanego w końcu chcą wprowadzenia jasnego i zamkniętego katalogu tego typu prac.
W myśl projektu bez dopełniania jakichkolwiek formalności będzie można wybudować m.in. altany działkowe, parkingi na maksymalnie 10 pojazdów, czy też paczkomaty i inne tego typu urządzenia. W tym ostatnim zakresie projektodawcy postanowili zareagować na orzecznictwo sądowe klasyfikujące te bardzo popularne urządzenia, jako budowle, co doprowadziło do konieczności uzyskiwania pozwolenia na ich posadowienie. Natomiast zgłoszenie właściwemu organowi będzie wystarczające m.in. do wybudowania wolnostojącego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 m2, czy wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.