-
W kwestii zarządu nieruchomością wspólną kluczowe znaczenie ma podział na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd.
-
Do pierwszych zalicza się wszelkie bieżące sprawy związane z dbaniem o nieruchomość, natomiast do drugiej kwestie związane z nowymi inwestycjami, czy zmianami w strukturze właścicielskiej
-
Jednak do momentu, w którym podejmowane czynności nie ingerują w prawo własności, można przyjąć, że mają one charakter zwykłego zarządu
Problemy z zarządzaniem częściami nieruchomości wspólnej – zarówno w spółdzielniach, wspólnotach mieszkaniowych, jak i „małych wspólnotach”, w których nie powołuje się zarządu – właściwie są wspólne i sprowadzają się do osiągnięcia koniecznego konsensusu mieszkańców. W takich sytuacjach właściwie każde zamierzenie inwestycyjnie może rozbić się o sprzeciw jednego mieszkańca. Stąd tak ważne jest jasne rozróżnienie czynności, do których potrzebna jest jednomyślność mieszkańców od tych, do których skuteczności wystarcza zwykła większość. Niestety zarówno przepisy, jak i orzecznictwo w tej kwestii dalekie są od precyzji.
Kluczowe znaczenie ma ustawa o własności lokali
Ustawa o własności lokali stanowi, że czynności zwykłego zarządu mogą być podejmowane przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej samodzielnie, natomiast do wykonania tych, które przekraczają ten zakres, konieczna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie ustawodawca wskazał na przykładowy katalog dziesięciu czynności, które wymagają jednomyślnej zgody mieszkańców. Wśród nich – obok ustanowienia wynagrodzenia dla członków zarządu, ustalenie wysokości opłat na pokrycie ich pracy, czy uchwalenia rocznego planu gospodarczego – wyróżnia się szereg czynności związanych bezpośrednio z zarządem nieruchomością wspólną, czy nieruchomościami poszczególnych właścicieli. Do tej grupy prawodawca zaliczył nadbudowę i przebudowę nieruchomości wspólnej oraz rozporządzanie lokalami powstałymi w wyniku tych czynności, podział nieruchomości wspólnej oraz nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem i wynikającą stąd zmianę w udziałach w nieruchomości wspólnej przysługującym poszczególnym członkom wspólnoty. Jak już zostało zaznaczone jest to katalog przykładowy, jednak śmiało można stwierdzić, że czynność przekracza zwykły zarząd, kiedy ingeruje w prawo własności poszczególnych lokali bądź nieruchomości wspólnej.
Kiedy nie ma zarządu potrzeba jednomyślności
Oczywiście należy pamiętać, że w przypadku, gdy w danym budynku lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest mniej niż siedem, mieszkańcy samodzielnie sprawują zarząd. W takim wypadku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Sąd Najwyższy (zob. wyrok z dnia 15 kwietnia 2015 roku, sygn. akt IV CNP 36/14) stoi na stanowisku, że w takim przypadku większość właścicieli lokali nie może decydować o sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Mówiąc inaczej, kiedy nie można powołać zarządu wspólnoty mieszkaniowej do czynności przekraczając zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Większość wystarcza do dokonania czynności zwykłego zarządu – a w przypadku jej nieosiągnięcia każdy z właścicieli może zwrócić się do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności.
Dopóki się nie ingeruje we własność można samodzielnie zarządzać
W praktyce oznacza to, że bez względu na to, czy we wspólnocie mieszkaniowej powołuje się bądź nie powołuje się zarządu i tak kluczową kwestią jest podział na czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające ten zakres. Do pierwszej grupy zalicza się właściwie tylko bieżące, codzienne dbanie o nieruchomość wspólną. Do drugiej natomiast wszystkie kwestie inwestycyjne oraz takie, które mają bezpośrednie znaczenie dla praw właścicieli poszczególnych lokali. Słusznie podsumował te kwestie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 sierpnia 2018 roku, sygn. akt I ACa 385/17 stwierdzając, że jednomyślność wszystkich członków wspólnoty konieczna jest w przypadku, gdy dana czynność miałaby ingerować w treść prawnorzeczową odrębnej własności. W tej grupie warszawski Sąd Apelacyjny wymienił np. kwestie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, czy też jej podział bądź obciążenie.