- Renegocjacja umów najmu lokali użytkowych jest jednym z najważniejszych, a jednocześnie najtrudniejszych aspektów walki przedsiębiorców z ekonomicznymi skutkami pandemii koronawirusa
- Ponadto wielu przedsiębiorców oraz wynajmujących im lokale użytkowe może stanąć przed koniecznością rozwiązania umowy najmu
- To zaś – z prawnego punktu widzenia – jest kwestia skomplikowana, uzależniona w dużej mierze od postanowień samej umowy oraz oczywiście przepisów Kodeksu cywilnego. Ich prawidłowe zrozumienie jest kluczowe dla skutecznego rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego.
Nie ma wątpliwości, że dla przedstawicieli wielu branż – zwłaszcza tych, które zostały objęte podczas stanu zagrożenia epidemicznego oraz stanu epidemii różnego rodzaju ograniczeniami w prowadzeniu działalności – nadszedł trudny czas. Stąd poszukiwanie różnego rodzaju oszczędności, także na wynajmie lokali niezbędnych do świadczenia usług, czy produkcji dóbr. Z tego względu renegocjacje umów najmu w ostatnich kilkunastu dniach są jednym z podstawowych zajęć przedsiębiorców i wynajmujących. Fiasko tych negocjacji, czy też konieczność przemodelowania dotychczasowej koncepcji prowadzenia danego biznesu, często oznaczają konieczność rozwiązania umów najmu lokali użytkowych. To zaś jest operacja skomplikowana, zależna – pod względem formy i treści – od różnorodnych okoliczności prawnych.
Kodeks cywilny a wypowiedzenie umowy najmu
Badając zasady wypowiadania umowy najmu lokalu użytkowego należy pamiętać, że ustawodawca przykłada do niej mniejszą wagę, niż w przypadku najmu lokali mieszkalnych. W przypadku tych drugich można by wskazać na cały szereg regulacji chroniących prawa lokatorów, np. ograniczających prawo wynajmującego do wypowiedzenia im stosunku najmu. Najem lokali użytkowych rządzi się – by tak rzec – bardziej „rynkowymi” zasadami, a tym samym pierwszeństwo przyznaje się postanowieniom umowy zawartej pomiędzy wynajmującym, a najemcą.
Rzeczywiście w obrocie profesjonalnym w umowach najmu najczęściej zamieszcza się klauzule dotyczące zasad rozwiązywania tego rodzaju kontraktów. Jednak nie oznacza to, że w takich przypadkach przepisy Kodeksu cywilnego w ogóle nie mają znaczenia. Wręcz przeciwnie – w końcu ustawodawca zamieścił w nim szereg norm, które nie mogą zostać zmienione wolą stron bądź też takich, które znajdują zastosowanie wówczas, gdy umowa milczy na temat określonych kwestii.
Jednak przed przybliżeniem różnego rodzaju zawiłości związanych z rozwiązywaniem umów najmu lokali użytkowych, należy wyjaśnić różnicę pomiędzy odstąpieniem od umowy, a jej wypowiedzeniem. Określenia te często używane są zamiennie, tymczasem w prawie oznaczają one różne zdarzenia. Odstąpienie od umowy oznacza sytuacje, w której dochodzi do rozwiązania kontraktu łączącego strony i przywrócenia takiego stanu rzeczy, jakby nigdy on nie został zawarty. Prawo odstąpienia może wynikać z samej treści umowy bądź tej z przepisu ustawy. Z drugim z tych przypadków mamy do czynienia np. w razie zwłoki ze spełnieniem jednego ze świadczeń w ramach umów wzajemnych. Natomiast wypowiedzenie różni się od odstąpienia przede wszystkim tym, że na podstawie określonych w nim warunków umowa ulega rozwiązaniu, jednak strony nie mają obowiązku zwracać tego, co na jej podstawie sobie świadczyły. Mówiąc inaczej wypowiedzenie oznacza moment końcowy wykonywania umowy, jednak to co na jej podstawie dokonało się wcześniej, pozostaje w mocy. W praktyce dotyczącej umów najmu lokali użytkowych zdecydowanie częściej mamy do czynienia z wypowiedzeniem. Jak więc kształtują się regulacje prawne dotyczące tej instytucji?
Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony
W pierwszej kolejności warto zaznaczyć, że wiele kwestii dotyczących wypowiadania umów najmu lokalu użytkowego – zwłaszcza z punktu widzenia praw i obowiązków dokonujących tej czynności – różni się w zależności od tego, czy dokonuje jej najemca, czy też wynajmujący. Z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego regulujących kwestie wypowiadania umów najmu lokalu – zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę – kluczową kwestią jest określenie, czy dana umowa została zawarta na czas nieokreślony, czy określony. W pierwszym przypadku zastosowanie znajdzie art. 688 k.c., zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Praktyczne znaczenie tego przepisu wynika przede wszystkim z faktu, że odnosi się on do typowej sytuacji płatności czynszu w każdym miesiącu.
Warto zaznaczyć, że we wskazanym tu przypadku ustawodawca odnosi się do „najpóźniejszego” terminu wypowiedzenia. Jednak może on zostać zmodyfikowany w umowie najmu. W przypadku zaś, gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych, niż miesiąc najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, natomiast, gdy strony umawiają się na płatność w odstępach czasu krótszych, niż miesiąc umowę najmu lokalu można wypowiedzieć nawet na trzy dni naprzód. Również te terminy mogą zostać zmodyfikowane w umowie.
Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym wola stron ma także decydujące znaczenie przy wypowiedzeniu umowy najmu na czas określony. Przepis z art. 673 § 3 k.c. jasno stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają możliwość wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Z tego względu ustawodawca jednoznacznie zakłada, że strony mogą jedynie wyraźnie dopuścić rozwiązanie za wypowiedzeniem umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas określony. Jeżeli stosowne klauzule w tego rodzaju kontrakcie nie zostały zawarte, wypowiedzenie najmu „terminowego” jest po prostu niedopuszczalne. Jednocześnie należy pamiętać, że w terminowej umowie najmu należy precyzyjnie wskazać przyczyny, uprawniające do jej wypowiedzenia. Niedopełnienie tych formalności praktycznie uniemożliwia rozwiązanie w tym trybie tego rodzaju kontraktu.
Warto jednak zasygnalizować, że mogą zdarzyć się przypadki, w których wynajmujący i najemca mają prawo rozwiązać łączącą ich umowę bez zachowania jakichkolwiek okresów wypowiedzenia. Doktryna i orzecznictwo do przyczyn uprawniających do podjęcia takich kroków zaliczają m.in.: wady lokalu, jego niewłaściwe użytkowanie, czy tez zwłokę w zapłacie czynszu. W każdym razie, z praktycznego punktu widzenia, niezwykle istotną kwestią jest forma, w jakiej należy dokonać wypowiedzenia.
Czy wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie?
Kodeks cywilny nie zastrzega jakiejkolwiek formy dla skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego – zarówno zawartej na czas określony, jak i nieokreślony. Stąd czynność ta może zostać dokonana w każdy sposób, dostatecznie wyrażający wolę wypowiadającego umowę, a więc także za pomocą wiadomości sms, maila, czy listownie. W takich przypadkach należy określić od jakiego czasu liczy się złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu. Przykładowo, gdy wyślemy je pocztą, wiadomo, że dotrze ono do adresata po kilku dniach. Nie wdając się w szczegóły wystarczy stwierdzenie, iż oświadczenie to będzie wiążące od dnia, w którym zostało dostarczone adresatowi (a nie np. nadane pocztą).
Jednak w doktrynie wskazuje się, że w przypadku, gdy umowę najmu sporządzono w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej wypowiedzenie powinno zostać dokonane w formie dokumentowej, a więc za pomocą nośnika informacji umożliwiającego zapoznanie się z jej treścią. Tego rodzaju ograniczenia w wypowiadaniu umowy najmu mają jedynie charakter dowodowy – stąd warto je zachować (zawłaszcza w przypadku obrotu profesjonalnego), ale nie jest to konieczne do skuteczności wypowiedzenia. Co więcej – w przypadku umów najmu lokali użytkowych na czas oznaczony w wypowiedzeniu nie trzeba wprost wskazywać, z jakiego powodu strona decyduje się na taki krok. Jednak przyczyna ta musi rzeczywiście istnieć, stąd w przypadku ewentualnego sporu strona negująca jej istnienie będzie musiała wykazać ten fakt.
Ustne wypowiedzenie umowy najmu
Skoro wypowiedzenie umowy najmu lokalu – także użytkowego – nie musi zostać złożone w określonej formie, oznacza to, że nawet ustne oświadczenie będzie w tym względzie wystarczające. Jednak takie rozwiązanie sprawy od razu każe postawić pytanie, w jaki sposób – np. w razie ewentualnego sporu – można udowodnić ten fakt. Chociażby z tego względu w obrocie profesjonalnym praktycznie nie zdarzają się sytuacje, w których umowa najmu byłaby rozwiązywana ustnie.
W kwestiach dowodowych należy także pamiętać o zasygnalizowanej powyżej konieczności wypowiadania umowy najmu na podstawie przyczyn, które – na mocy umowy bądź ustawy – dopuszczają taki krok. Jest to niezwykle istotne zagadnienie zwłaszcza z punktu widzenia oceny skuteczności dokonanego wypowiedzenia. Mówiąc inaczej sam fakt złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu nie wystarcza do tego, aby wywarło ono skutki prawne. To zaś rodzi pytanie o sytuacje, w których wypowiedzenie umowy najmu będzie bezskuteczne.
Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne?
Bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego jest podstawową sankcją za dokonanie tej czynności w sposób niezgodny z umową lub z przepisami Kodeksu cywilnego. Stąd w grę może tu wchodzić przekroczenie umownych bądź ustawowych terminów wypowiedzenia, bądź tez złożenie stosownego oświadczenia pomimo niezaistnienia przyczyn uprawniających do takiego rozwiązania umowy najmu. Należy jednocześnie pamiętać, że – zwłaszcza w sytuacjach kontrowersyjnych – stronom tego rodzaju kontraktów przysługuje prawo wystąpienia do sądu o ich rozwiązanie. Skorzystanie z tego rodzaju opcji może okazać się przydatne zwłaszcza wówczas, gdy wynajmującemu i najemcy nie uda się kompromisowo rozwiązać kwestii zakończenia łączących ich relacji. W każdym razie należy uznać, że zakończenie umowy najmu za porozumieniem stron jest najlepszym sposobem osiągniecia skutków wypowiedzenia umowy.
W obrocie – zwłaszcza pomiędzy przedsiębiorcami, a w końcu taki najczęściej dotyczy najmu lokali użytkowych – strony w różnorodny sposób zabezpieczają się przed zerwaniem kontraktów. Do popularniejszych rozwiązań należy zastrzeżenie kary umownej na wypadek rozwiązanie umowy. Jednak, czy tego rodzaju postanowienia są dopuszczalne? Bez wątpienia odpowiedź na to pytanie należy do jednej z najbardziej kontrowersyjnych w omawianym tu zagadnieniu.
Kara umowna za wypowiedzenie umowy najmu
Nie ma wątpliwości, że w obrocie profesjonalnym powszechnie zastrzega się kary umowne na wypadek wypowiedzenia umowy najmu. Kodeks cywilny w art. 483 § 1 dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę kary umownej. Jej zastrzeżenie w umowie najmu lokalu użytkowego najczęściej ma na celu wzmocnienie pozycji wynajmującego, jednak – co jasno wynika z brzmienia przytoczonego przepisu – kształt tejże kary nie może być dowolny.
W pierwszym rzędzie należy podkreślić, że kara umowna nie może dotyczyć świadczeń pieniężnych, a więc np. czynszu. Jednak samo wypowiedzenie umowy nie stanowi świadczenia pieniężnego, lecz sposób skorzystania z uprawnień wynikających z umowy bądź z przepisów prawa. Z tego więc względu sam fakt wypowiedzenia umowy bądź odstąpienia od niej nie może być – co do zasady – limitowany karą umowną. Z tego względu doktryna i orzecznictwo zastrzeganie kar „za odstąpienie od umowy” traktują, jako pewien skrót myślowy, odnoszący się w istocie do okoliczności będących niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem zobowiązania, które następnie uprawniają do rozwiązania umowy i żądania zapłaty kary umownej. Stąd, aby określić czy zastrzeżenie kary umownej „za odstąpienie” jest dopuszczalne, należy zbadać przede wszystkim okoliczności, na podstawie których strony umowy mogą skorzystać z tego uprawnienia.
W praktyce oznacza to przede wszystkim, że sam fakt zastrzeżenia w umowie najmu lokalu użytkowego kary umownej „za odstąpienie” nie oznacza jeszcze, że na jej podstawie wynajmujący, czy najemca otrzymają jakiekolwiek pieniądze. Decydujące znaczenie ma tu prawidłowe sformułowanie klauzul dotyczących kar umownych oraz zajście przyczyn wskazanych, jako podstawa naliczenia tego rodzaju kar. W obrocie profesjonalnym najczęściej dotyczą one niewłaściwego postępowania najemcy, czy też zaniechanie umówionego zachowania, np. w postaci prowadzenia sklepu w galerii handlowej, bądź też nieprawidłowości we zwrocie lokalu po zakończeniu stosunku najmu.
Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu
Niekiedy jednak dochodzi do sytuacji, w których strony chcą rozwiązać łączącą je umowę najmu, jeszcze za nim rozpocznie się jej faktyczne wykonywanie – a więc przed przekazaniem lokalu. Sądy w swoim orzecznictwie dopuszczają takie rozwiązanie, zauważając, że zastosowanie ogólnych zasad odstępowania od umów w stosunku do kontraktu najmu możliwe jest tylko przed wydaniem rzeczy (a więc także lokalu użytkowego). Dlatego strony mają prawo zastrzec w łączącej ich umowie, że – do momentu wydania lokalu – będzie przysługiwał im (bądź tylko jednemu z kontrahentów). Także w tym przypadku odstąpienie nie musi zostać dokonane w ściśle określonej formie.
Jak widać kwestia wypowiadania umowy najmu lokalu użytkowego, czy też odstępowania od tego rodzaju kontraktów jest kwestią mocno skomplikowaną, w dużej mierze uzależnioną od treści samej umowy. Z tego właśnie względu należy dołożyć starań, aby była ona sformułowana jak najlepiej – dotyczy to także toczących się obecnie rokowań co do zmian już obowiązujących kontraktów najmu różnego rodzaju lokali użytkowych.