- Problemy gospodarcze spowodowane pandemią koronawirusa dla wielu przedsiębiorców oznaczają poważne zagrożenie, stąd wręcz koniecznością wydaje się optymalizowanie kosztów oraz poszukiwanie nowych strategii biznesowych
- W tym kontekście jednym z najważniejszych wyzwań jest renegocjacja umów najmu, przede wszystkim w zakresie wysokości czynszu oraz reguł jego naliczania
- Biorąc pod uwagę, że oczekiwanie na rozstrzygnięcie sądu w warunkach kryzysu może okazać się nieopłacalne, wynajmujący i najemcy powinni samodzielnie poszukiwać rozwiązania. Doświadczenie uczy, że odpowiednio przygotowane i przeprowadzone negocjacje mogą przynieść rozwiązanie korzystane dla obydwu stron.
W ostatnich tygodniach negocjacje stały się jednym z najważniejszych zajęć przedsiębiorców. Oczywiście w branżach najbardziej dotkniętych restrykcjami – a więc związanych z działalnością galerii handlowych, czy szeroko pojętą branżą beauty i fitness funkcjonującą także poza centrami handlowymi – przeważnie dotyczą one ratowania biznesu, czy też odbudowywania ekonomicznej kondycji firm. Z tego względu ogniskują się one z jednej strony na utrzymaniu dobrych relacji z klientami i kontrahentami, z drugiej zaś na renegocjacjach warunków najmu lokali użytkowych. Wydaje się, że w czasach pandemii i wywołanego nią kryzysu ekonomicznego są to kwestie zasadnicze, stąd warto wiedzieć, jakie pole manewru mają zarówno najemcy, jak i wynajmujący. I co najważniejsze – w jaki sposób można osiągnąć kompromis.
Czynsz a koronawirus
Wiadomo, że jednym z podstawowych obowiązków najemcy jest zapłata wynajmującemu – w wysokości i na zasadach określonych w umowie – czynsz. Jednocześnie Kodeks cywilny nie zawiera przepisów, na mocy których wynajmujący lokal – także użytkowy – mógłby uchylić się od spełnienia tego obowiązku, np. na podstawie zajścia zdarzenia będącego „siłą wyższą”. Z tego względu w takich okolicznościach należy odwoływać się do ogólnych przepisów prawa zobowiązań. W praktyce największe znaczenie mają tu kwestie odnoszące się do niemożliwości świadczenia, czy klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. W każdym razie jasne jest, że koronawirus poważnie wpłynął na umowy najmu.
Pomijając skomplikowane rozważania, wystarczy stwierdzenie, że trwająca pandemia koronawirusa rzeczywiście może zostać uznana za przejaw siły wyższej. Jednak nie oznacza to prostego przełożenia na możliwość uchylenia się od zapłaty czynszu np. za okres, w którym przedsiębiorca nie mógł prowadzić normalnej działalności. Poza tym inaczej wygląda sytuacja najemców powierzchni handlowych – w tym oczywiście zarówno lokali, jak i „wysp” – w galeriach, a inaczej poza nimi. W pierwszym przypadku ustawodawca zastosował niespotykaną konstrukcję czasowego „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań stron, co znacząco skomplikowało sytuację prawną najemców i wynajmujących. Jednak, paradoksalnie, aktualne kwestie związane z najmem lokali użytkowych poza galeriami wcale nie wyglądają prościej.
Rozstrzygnięcie tychże problemów na drodze postępowania sądowego może okazać się zabiegiem niezwykle czasochłonnym, a tym samym mającym niewielkie znaczenie z biznesowego punktu widzenia. Stąd zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie negocjacji mających na celu wypracowanie nowych zasad naliczania czynszu za wynajem lokalu – zarówno za miniony już okres największych obostrzeń, jak i na czas powrotu do normalnego funkcjonowania biznesów. Jak tego dokonać?
Negocjacje umowy najmu a pandemia
Negocjacje umowy najmu należy prowadzić przede wszystkim z rzeczywistą chęcią zawarcia kompromisu przez obydwie strony, przy założeniu lojalności kontraktowej. Bez tego właściwie szkoda zasiadać do stołu negocjacyjnego. Jednocześnie należy pamiętać, pozytywny rezultat negocjacji można osiągnąć dopiero wówczas, gdy każda ze stron zrezygnuje z części swoich żądań. Jest coś w powiedzeniu, zgodnie z którym uczciwy kompromis osiąga się dopiero wówczas, gdy obydwie strony nie są z niego zadowolone. Poza tym przy stole negocjacyjnym należy składać propozycje realne, ściśle związane z rzeczywistą sytuacją stron. Stąd warto uwzględnić np. skalę skorzystania przez wynajmującego bądź najemcę z pomocy oferowanej w ramach „tarcz” – antykryzysowej oraz finansowej.
Oczywiście czynsz za wyspę w galerii handlowej, czy tez za znajdujący się w niej lokal użytkowy kształtują się inaczej. Odmiennie wyglądają także tego rodzaju opłaty za lokale znajdujące się poza galeriami – inna jest także sytuacja prowadzących biznes w centrach handlowych, a inna przedsiębiorców funkcjonujących poza nimi. Stąd zarówno negocjacje, jak i ewentualny kompromis zawsze musi być „szyty na miarę”. W przeciwnym razie ugoda może okazać się pyrrusowym zwycięstwem, generującym więcej szkód, niż pożytku, a nawet zachęcającym do skorzystania z różnego rodzaju roszczeń wynikających z tytułu najmu, czy też z wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego.
Roszczenie z tytułu najmu a pandemia koronawiursa
Jasne jest, że każdy – w tym najemca i wynajmujący – mają prawo skorzystać z prawa do rozstrzygnięcia swojej sprawy przez sąd. Dlatego nie można z góry wykluczać, że obecna sytuacja nie doprowadzi do wytaczania spraw cywilnych – wręcz przeciwnie, brak porozumienia raczej na pewno spowoduje, że właściciele powierzchni handlowych i przedsiębiorcy prowadzący w nich działalność spotkają się w sądzie. Chociażby z tego względu warto pamiętać, że różnorodne roszczenia z tytułu najmu podlegają przedawnieniu.
Samo roszczenie o zapłatę czynszu najmu przedawnia się po upływie trzech lat – co stanowi wystarczający okres aby, zwłaszcza w stosunkach profesjonalnych, dopełnić niezbędnych formalności potrzebnych do wytoczenia sprawy i jego późniejszej egzekucji. Jednak z umowy najmu mogą wynikać także inne roszczenia, związane przykładowo z obowiązkiem pokrycia przez najemcę spowodowanych przez siebie szkód. W takim przypadku uprawniony będzie miał jedynie rok na wytoczenie stosownego powództwa, licząc od dnia wydania lokalu przez najemcę wynajmującemu.