- Zgodnie z medialnymi zapowiedziami rząd proponuje całkowitą likwidację użytkowania wieczystego
- Warto pamiętać, że jest to bardzo popularna w Polsce forma korzystania z gruntów, stąd jej likwidacja może mieć daleko idące skutki
- Ponadto rozwiązania prawne zbliżone treścią do użytkowania wieczystego obowiązują w wielu krajach Europy
Trwające już blisko dwa lata prace nad projektem ustawy o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we współwłasność nabrały tempa. Projekt ten od początku wzbudzał spore kontrowersje na rynku nieruchomości. W świetle aktualnych deklaracji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju prace idą o krok dalej bowiem przewidują likwidację użytkowania wieczystego. Z doniesień medialnych wynika, że Ministerstwo wystąpiło o wyrażenie zgody na takie rozwiązanie przez Komisję Europejską. Wiceminister Artur Soboń w jednym z wywiadów stwierdził, że użytkowanie wieczyste jest „reliktem PRL i czas z nim skończyć”. Opublikowany właśnie nowy projekt tej ustawy czyni tutaj pierwszy krok. Przewiduje on bowiem likwidację użytkowania wieczystego w wypadku budownictwa mieszkaniowego. Oczywiście zostało ono wprowadzone do polskiego systemu prawa w okresie Polski Ludowej, jednak na gruncie europejskich systemów prawnych nie jest ewenementem. Stąd podstawowe pytanie brzmi: skoro w różnych krajach obowiązują rozwiązania podobne do użytkowania wieczystego, to dlaczego w Polsce chce się znacząco ograniczyć tego rodzaju konstrukcję?
Specyficzna jest tylko nazwa
Prawdą jest, że nazwa „użytkowanie wieczyste” występuje jedynie w polskim systemie prawa – jednak duża ważniejsza jest treść tego prawa, a ta z kolei pokrywa się z rozwiązaniami znanymi już w prawie rzymskim, a współcześnie w wielu systemach prawnych. A więc z dyskusji nad użytkowaniem wieczystym należy skupiać się na treści, a nie nazwie „rodem z PRL”. Przypomnijmy, że zgodnie z Kodeksem cywilnym jedynie grunty będące własnością Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, położone co do zasady w miastach mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste – w ramach umowy użytkownik zyskuje prawo wyłącznego korzystania z gruntu i w tych granicach może rozporządzać swoim prawem. Co do zasady grunty oddaje się w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat, a użytkownik może wznieść na nich budynki stanowiące jego własność. Ponadto przez cały okres użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest ponosić opłatę roczną. Jednak przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Skutki takiego stanu rzeczy są wielorakie. Przykładowo wyodrębnienie lokali znajdujących się w budynku położonym na użytkowanym wieczyście gruncie powoduje sytuacje, w której powstają trzy ze sobą związane prawa: własności lokalu; współwłasności części wspólnych budynku oraz współużytkowania wieczystego gruntu.
Mówiąc krótko użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy „pełną” własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W praktyce Skarb Państwa i jednostki samorządu dzięki jego wykorzystaniu mogą zarabiać na swoich gruntach, natomiast użytkownicy wieczyści mają szanse korzystać z prawa mocno zbliżonego do własności, jednak dużo „tańszego”. Z historycznego punktu widzenia tego typu konstrukcje nie są niczym nowym – już starożytni rzymianie wypracowali instytucje prawe pozwalające na wzniesienie, użytkowanie i rozporządzanie budynkiem posadowionym na cudzym gruncie. Bardzo podobne w treści do polskiego użytkowania wieczystego rozwiązania obowiązują np. w Belgii, Finlandii, czy w Wielkiej Brytanii. Przykładowo w Finlandii istnieje „prawo zabudowy”, którego posiadacz staje się właścicielem budynku posadowionego na cudzym gruncie. Stosowną umowę zawiera się zazwyczaj na okres 30-90 lat. Natomiast prawodawca belgijskich przewidział rozwiązania pozwalające na korzystanie z nieruchomości należącej do innego podmiotu, np. poprzez wznoszenie budynków, czy uprawę gruntu.
Co proponuje Ministerstwo?
W ostatnich dniach sprawdziły się medialne zapowiedzi wiceministra inwestycji o „bardzo zaawansowanych” pracach nad przekształceniem w prawo własności użytkowanych wieczyście gruntów, na których posadowione są lokale mieszkalne i użytkowe w blokach, a także domy jednorodzinne. Rzeczywiście opublikowana niedawno – kolejna już – wersja projektu ustawy likwidującej prawo użytkowania wieczystego przewiduje przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego we własność w przypadków gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Zmiany te mają wejść w życie 1 stycznia 2019 roku. Oczywiście nie oznaczają one całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego, ale jego znaczące ograniczenie – i to w sferze najbardziej korzystającej na tego typu rozwiązaniach prawnych. Warto wspomnieć, że po raz pierwszy projekt ustawy przekształcającej użytkowanie wieczyste we własność gruntów rząd przedstawił w grudniu 2016 roku. Jednak spotkał się on z miażdżącą krytyką różnych środowisk, stąd w czerwcu 2017 roku pojawił się nowy projekt, który widnieje do dziś na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Zgodnie z zamieszczonymi tam informacjami „utknął” on w Komitecie Ekonomicznym Rady Ministrów w październiku zeszłego roku. Również ten projekt spotkał się z krytyką różnych środowisk, zwłaszcza jednostek samorządu terytorialnego obawiających się utraty wpływów z tytułu opłat za przekazanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Stąd też aktualny projekt należy uznać – pomimo obiekcji, które można w stosunku do niego zgłosić – za rozwiązanie dużo łagodniejsze niż pierwotnie zakładane.
Jednocześnie projektodawcy stosunkowo dobrze zabezpieczyli interesy dotychczasowych właścicieli użytkowanych wieczystych gruntów – użytkownicy poniosą koszt przekształcenia uiszczając przez 20 lat opłatę roczną. W założeniu „opłata przekształceniowa” ma stanowić swego rodzaju rekompensatę za utracone zyski Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego, a jej wysokość będzie odpowiadać – co do zasady – wysokości opłaty za użytkowanie ustalonej na 1 stycznia 2018 roku.
Likwidacja użytkowania wieczystego – ryzykowny zabieg
Trwające prace rządowe nad projektem ustawy nie pozwalają na jego pełną ocenę – oczywiście na tym etapie wiele rozwiązań może ulec jeszcze zmianie. Jednak kolejny projekt ustawy przekształcającej użytkowanie wieczyste w prawo własności należy uznać co najmniej za niepokojący dla całego rynku nieruchomości. Przede wszystkim należy pamiętać, że jest to bardzo popularna w Polsce forma korzystania z gruntów, którą trudno uznać za „relikt PRL”. O jej atrakcyjności decyduje wiele czynników, przede wszystkim można by tu wskazać względy ekonomiczne – użytkowanie wieczyste gruntu może być w pewnych sytuacjach tańsze niż jego zakup. Ponadto ze względu na lokalizacje użytkowanych wieczyście gruntów często są one niezwykle atrakcyjne dla inwestorów. Pozbawienie ich możliwości korzystania z użytkowania wieczystego oznacza konieczność zakupu gruntu, a tym samym zainwestowania dużo większych środków. To z kolei w prosty sposób przełoży się na cenę mieszkań – co z pewnością nie ułatwi ich zakupu. Oczywiście nie oznacza to, że obecnie obowiązujący model użytkowania wieczystego jest idealny i nie wymaga zmian. Wręcz przeciwnie. Jednak czym innym jest zmiana i udoskonalenie rozwiązań mających faktycznie rodowód dużo starszy niż prawodawstwo Polski Ludowej, a czym innym zupełna likwidacja sprawdzającej się w wielu przypadkach instytucji.