Jakiś czas temu prace legislacyjne nad Kodeksem architektoniczno-budowlanym zostały wstrzymane. Jeszcze w lipcu 2017 roku pojawiały się zapewnienia, że projekt Kodeksu wraz z projektami ustaw towarzyszących trafią pod obrady sejmu początkiem 2018 roku. Oczywiście nie doszło do tego, a strona rządowa aktualnie deklaruje zakończenie prac nad Kodeksem do końca bieżącego roku – natomiast nie planuje się kontynuacji procesu legislacyjnego np. nad „ustawą inwestycyjną”. W każdym razie – biorąc pod uwagę czas potrzebny na prace legislacyjne w parlamencie – nie należy się spodziewać szybkiego uchwalenia od dawna wyczekiwanego Kodeksu.
Odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy
Jedną z najważniejszych zmian planowanych w projekcie Kodeksu było znaczące ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Pewne reguły w tym zakresie przewidywała – mająca być w zamyśle twórców „pilotażem” dla Kodeksu – ustawa o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, zwana „ustawą inwestycyjną”. Projekt ten przewidywał m.in. zmianę zasad przenoszenia decyzji o warunkach zabudowy.
Ważność decyzji o warunkach zabudowy
Celem zmian było wyeliminowanie praktyki polegającej na uzyskaniu jednej decyzji WZ dla kilku zamierzeń budowlanych, a następnie przeniesieniu jej na różnych inwestorów. W ten sposób każdy z nich mógł uzyskać dla „swojej” inwestycji osobne pozwolenie na budowę. Projekt zakładał ponadto uniemożliwienie etapowego realizowania inwestycji na podstawie jednej decyzji WZ.
Problemy z obecnym stanem prawnym
Przyjęcie tego typu rozwiązań od dawna jest postulowane w doktrynie, potrzeba zmian wynika także z orzecznictwa sądowoadministracyjnego. Aktualnie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowią o obowiązku organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy jej przeniesienia na inny podmiot. Jedyną przesłanką jest zaakceptowanie wszystkich warunków określonych w WZ przez przejmującego decyzję. Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że w przypadku przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy zmienia się tylko jej podmiot – natomiast treść pozostaje bez zmian. Stąd też – jak przypomniał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 kwietnia 2018 roku, sygn. akt II SA/Gd 134/18 – do przeniesienia decyzji WZ nie może dojść w sytuacji, gdy obok zmiany jej adresatów zmianie ulegają także inne elementy. W powołanej sprawie gdański WSA uznał, że nie można przenieść decyzji o WZ, gdy przeniesienie miałoby dotyczyć nieruchomości wydzielonej z gruntu pierwotnie objętego decyzją o warunkach zabudowy. W takiej sytuacji – zdaniem WSA – nie można mówić, że przeniesienie decyzji dotyczy tej samej działki, ponieważ podział pierwotnej nieruchomości na kilka mniejszych zmienił ład przestrzenny na terenie objętym decyzją.
Decyzja o warunkach zabudowy a pozwolenie na budowę
Z powodu dużych zaległości w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego decyzja o warunkach zabudowy wciąż jest niezwykle popularną, a w wielu miejscach jedyną możliwą formą otrzymania pozwolenia na budowę, czyli realizacji inwestycji. Jednak z drugiej strony sytuacja ta jest jedną z głównych przyczyn chaosu urbanistycznego, który cechuje wiele miejsc w Polsce. Dlatego konieczne jest wypracowanie mechanizmów, które pozwolą połączyć szybkie i efektywne realizowanie inwestycji budowlanych z dobrym zagospodarowaniem przestrzeni. Pod tym względem Kodeks urbanistyczno-budowlany i projekty mu towarzyszące zawierał wiele ciekawych rozwiązań – z pewnością warto do nich powrócić.
Przeczytaj także, czy można odmówić pozwolenia na budowę jeżeli inwestor spełnił wymogi formalne.