Posiadanie własnej nieruchomości – zarówno gruntowej, jak i lokalowej – zawsze stanowi świetną inwestycję. Biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój rynku nieruchomości, lokowanie w nim oszczędności wydaje się bezpieczne, a przede wszystkim nastawione na zysk. Właściciel gruntu ma duże możliwości zarówno w zakresie obrotu nim, jak i spożytkowania na cele budowlane. Podobnie wyglądają perspektywy właściciela lokali mieszkalnych – domów jednorodzinnych i mieszkań. Tu dodatkowo w grę wchodzi najem, który zwłaszcza w dużych miastach może być bardzo opłacalny. Niestety samo funkcjonowanie rynku nieruchomości – z punktu widzenia prawnego – jest uregulowane w sposób niezwykle skomplikowany. W dziedzinie tej krzyżują się ze sobą różnego rodzaju normy, a biegłość w ich znajomości jest konieczna dla każdego, kto chce efektywnie inwestować w nieruchomości.
Co należy rozumieć przez „prawo nieruchomości”?
Podobnie, jak w przypadku prawa gospodarczego, prawo nieruchomości nie jest regulowane za pomocą jednego aktu prawnego. Jest to raczej dziedzina wyróżniania przez doktrynę prawa, która zalicza do „prawa nieruchomości” wszystkie normy prawne bezpośrednio bądź pośrednio związane z obrotem i gospodarką nieruchomościami. To z kolei oznacza, iż w dziedzinie prawa nieruchomości mieszczą się zarówno normy prawa publicznego (dotyczące np. planowania i zagospodarowania przestrzennego, czy kwestiami podziału i scalania nieruchomościami bądź ich opodatkowania), jak i prywatnego – zwłaszcza w zakresie obrotu gruntami oraz lokalami, czy wykonywania prawa własności, np. poprzez realizację prawa zabudowania nieruchomości. To z kolei oznacza, iż prawo nieruchomości ściśle wiąże się także z kwestiami prawa budowlanego. Nie należy zapominać, że obrót nieruchomościami – zwłaszcza w sytuacji, gdy kontrahentami są podmioty zagraniczne – związany jest także ze stosowaniem właściwych norm prawa międzynarodowego i unijnego.
Fakt, że kwestie związane z nieruchomościami są regulowane przez różnorodne akty normatywne determinuje szereg problemów praktycznych, gdyż ich stosowanie wymaga uzgodnienia treści wielu przepisów, konstruowanych według różnych metod legislacyjnych. Najlepszym potwierdzeniem dla tej tezy jest bogactwo orzecznictwa i wypowiedzi doktryny dotyczących zagadnień prawa nieruchomości. Stąd stosując te normy trzeba zawsze mieć na horyzoncie szeroką perspektywę normatywną i dobrą znajomość różnego rodzaju zagagnień.
Prawo własności nieruchomości – najważniejsze z praw rzeczowych
Do nich zaś bez wątpienia należy pojęcie – chronionego przez Konstytucję i szereg aktów prawa międzynarodowego – prawa własności. Określając jego treść Kodeks cywilny jasno stanowi, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy (art. 140 KC). W tych samych granicach może on rozporządzać swoją rzeczą. Zastanawiając się na znaczeniem tego przepisu przede wszystkim trzeba mieć na względzie, iż przez „rzecz” rozumie się zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Mówiąc bardziej obrazowo powyższa zasada wykonywania prawa własności w równym stopniu dotyczy samochodu (ruchomość), jak i gruntu czy lokalu mieszkalnego (nieruchomość). W przypadku gruntów niezwykle istotne znaczenie ma także prawo do zabudowy, pozwalające wznieść na danej nieruchomości – zgodnie z obowiązującym prawem – różnego rodzaju budowle.
Z resztą koncepcja prawa własności ma niezwykle długi rodowód. Już starożytni rzymianie wyróżniali podstawowe uprawnienia właściciela: do korzystania z rzeczy, a więc jej władania nią, używania, pobierania z niej pożytków oraz do rozporządzania rzeczą – zwłaszcza jej zbycia, czy też jej obciążenia (np. przez ustanowienie zastawu bądź hipoteki), a także do oddania w dzierżawę lub najem. Koncepcje te są aktualne również współcześnie, co czyni prawo własności najszerszym z praw rzeczowych, chronionym przed każdą bezprawną ingerencją podmiotów trzecich.
Jednak prawo to nie ma charakteru absolutnego
Jednak nie oznacza to, iż prawo własności – także nieruchomości – ma charakter nieograniczony. Wręcz przeciwnie, ograniczenia te wynikają już z samego brzmienia zacytowanego powyżej art. 140 Kodeksu cywilnego. Przede wszystkim prawo własności może zostać ograniczone przez ustawy i zasady współżycia społecznego. W pierwszym zakresie można by wymienić szereg aktów, chociażby ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gospodarce nieruchomościami, ochronie zabytków, czy ograniczeniach w obrocie ziemią rolną. Każda z tych ustaw znacząco wpływa na możliwość wykonywania prawa własności nieruchomości, stają się podstawą np. do uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który faktycznie przesądza o tym jakie budynki mogą, a jakie nie mogą zostać wzniesione na danym gruncie. Nie inaczej jest w kwestii podziału nieruchomości, czy wyznaczania jej granic, o czym wiedzą właściwie wszyscy właściciele, którzy chociaż raz korzystali z usług geodety.
Oczywiście ustawodawca nie może w dowolny sposób ingerować w treść prawa własności – musi przestrzegać w tym względzie ograniczeń nałożonych przez Konstytucję i normy prawnomiędzynarodowe. Stąd też jakakolwiek limitacja prawa własności może nastąpić jedynie w drodze ustawy oraz gdy jest ona konieczna w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Co bardzo istotne, ograniczenia te nie mogą naruszać istoty prawa własności. Poza tym – co jasno wynika z wieloletniego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego – ograniczenia wszystkich wolności i praw przysługujących człowiekowi oraz obywatelowi (w tym także prawa własności) muszą być proporcjonalne, a więc niezbędne dla osiągnięcia zgodnego z prawem celu.
Jednak ograniczenie prawa własności następuje nie tylko ze strony prawodawcy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciel może wykonywać swoje prawo własności w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego, a więc powszechnie przyjętymi w społeczeństwie wartościami. Stąd tego typu wartości moralne zawsze trzeba mieć na względzie wykonując prawo własności. W związku z tym za niedopuszczalne należy uznać wykorzystywanie rzeczy przez właściciela do osiągnięcia celów niegodziwych, nękania innych osób, czy złośliwego czynienia innym szkody. W przypadku zaś wykładni przesłanki ograniczenia własności w postaci społecznego-gospodarczego przeznaczenia prawa, na gruncie doktryny prawa nieruchomości podnosi się, iż w obszarze tym takie przeznaczenie definiują przede wszystkim akty planowania przestrzennego (zwłaszcza wspomniany już miejscowy plan zagospodarowania).
Nabycie prawa własności nieruchomości
Nabycie prawa własności może nastąpić na dwa sposoby: pierwotny i wtórny. Z pierwszym mamy do czynienia wówczas, gdy dany podmiot nabywa własność w sposób niezależny od poprzedniego podmiotu tego prawa. Współcześnie najczęściej spotykanym sposobem pierwotnego nabycia prawa własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. Niejako a contrario do wtórnego nabycia własności dochodzi wtedy, gdy nowy właściciel współdziała w tym zakresie z poprzednim właścicielem. Z kolei w tym obszarze najczęściej w praktyce zdarza się sprzedaż nieruchomości, jej darowizna, czy dziedziczenie.
W zakresie zasiedzenie należy przede wszystkim pamiętać, iż może do niego dojść tylko wówczas, gdy podmiot posiada nieruchomość tak, jak właściciel przez odpowiedni okres czasu. W przypadku posiadania w złej wierze jest to trzydzieści lat, natomiast posiadania w dobrej wierze lat dwadzieścia. W jaki sposób rozróżnić te sposoby posiadania? Otóż w z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy dana osoba żywi błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, iż przysługuje jej prawo własności. Definicja te – niestety – otwiera pole do szerokiej interpretacji. Na korzyść posiadacza przemawia ustanowione przez ustawodawcę domniemanie dobrej wiary. To z kolei oznacza, że złą wiarę posiadacza w ewentualnym procesie będzie musiał udowodnić prawowity właściciel. Poza tym Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie przyjmuje, że posiadacz musi wykazać się dobrą wiarą w monecie objęcia nieruchomości w posiadanie – późniejsze zmiany tego stanu nie mają żadnego znaczenia. Niezwykle istotna jest możliwość sumowania okresów posiadania dotychczasowego posiadacza i jego poprzednika, np. spadkodawcy. W takich okolicznościach wystarczy, aby łącznie wykazać dwudziesto- bądź trzydziestoletni okres posiadania. Zasiedzenie stwierdza postanowieniem sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości – prawomocne postanowienie jest jednocześnie podstawą wpisu do księgi wieczystej.
Jednak obecnie najczęściej obrót nieruchomościami następuje na podstawie ich sprzedaży. Tej zaś można dokonać jedynie w formie aktu notarialnego. Ograniczenie to wynika z konieczności zapewnienia bezpieczeństwa i pewności obrotu. Poza tym zmianę w prawie własności nieruchomości ujawnia się w prowadzonej dla nich księgach wieczystych. Co prawda sam fakt dokonania wpisu nie ma wpływu na ważność umowy sprzedaży, jednak ma bardzo duże, praktyczne znaczenie dla wykonywania prawa własności. Współcześnie badanie ksiąg wieczystych jest właściwie podstawą dokonania jakiejkolwiek transakcji związanej z nieruchomością – stąd niepewności co do jej treści zawsze negatywnie oddziałują na interesy właściciela.
Jak już zaznaczono do pochodnego nabycia własności nieruchomości może dojść także np. w drodze dziedziczenia. Kodeks cywilny stanowi, że w momencie śmierci osoby fizycznej wszystkie jej prawa majątkowe przechodzą na spadkobierców – ustawowych bądź testamentowych. Stąd w przypadku, gdy do majątku zmarłego należała nieruchomość, już w momencie jego śmierci jej współwłaścicielami stają się poszczególni spadkobiercy. Jednak do formalnego nabycia tejże współwłasności konieczne jest poświadczenie dziedziczenia – można je uzyskać na mocy postanowienia sądowego bądź specjalnego aktu notarialnego. Każdy spadkobierca musi pamiętać, że objęcie spadku jest czymś zupełnie innym niż jego dział. Stąd do momentu dokonania tej drugiej czynności spadkobiercy są współwłaścicielami całego majątku spadkowego, dopiero jego dział umożliwia stwierdzenie – mówiąc kolokwialnie – „co się komu należy”.
W każdym przypadku współwłasność nieruchomości powoduje konieczność ścisłej współpracy pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Samodzielnie mogą oni dokonywać tylko i wyłącznie czynności nieprzekraczających zwykłego zarządu, a więc w praktyce tylko bieżącego, codziennego zarządu. Jakiekolwiek inicjatywy przekraczające ten zakres wymagają każdorazowej zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku, gdy uzyskanie porozumienia nie jest możliwe każdy ze współwłaścicieli ma prawo zwrócić się po rozstrzygnięcie do sądu. Ze względu na fakt, iż w większości polskich sądów oczekiwanie na prawomocne rozstrzygnięcia sprawy jest bardzo długie, w tego typu sprawach warto wnosić o zabezpieczenie. Dzięki temu możliwe jest niezakłócone prowadzenie spraw związanych z nieruchomością.
W praktyce obrotu nieruchomościami często dochodzi do przeniesienia jej własności w drodze darowizny. Tego typu umowa również musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego oraz – o czym często się zapomina – podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Co prawda ustawodawca przewidział szereg wyjątków od obowiązku zapłaty tego podatku, jednak, aby z nich skorzystać konieczne jest złożenie stosownego zeznania w Urzędzie Skarbowym. Niedopełnienie tego obowiązku – w terminie sześciu miesięcy od dnia dokonania darowizny – skutkuje niemożliwością skorzystania z wyłączenia, a tym samym koniecznością zapłaty podatku oraz kary za wykroczenie skarbowe. Niestety nieznajomość tego obowiązku w żaden sposób nie usprawiedliwia obdarowanego.
W praktyce duże znaczenie odgrywają także ograniczone prawa rzeczowe
Jednak własność – zwłaszcza w przypadku gruntów – nie jest jedynym prawem rzeczowym, które spotyka się na rynku nieruchomości. Mowa tu zwłaszcza o ograniczonych prawach rzeczowych. W przypadku nieruchomości szczególnie popularne jest użytkowanie i różnego rodzaju służebności gruntowe. W praktyce obrotu nie mniejsze znaczenie mają także najem i dzierżawa. Stąd dla prawidłowego wyboru formy władania nieruchomością należy zapoznać się z każdą z tych konstrukcji prawnych.
Zgodnie z prawem użytkowanie jest to obciążenie rzeczy prawem na rzecz podmiotu niebędącego jej właścicielem, który zyskuje możliwość jej używania oraz pobierania z niej pożytków. Ustawodawca w żaden sposób nie ograniczył możliwości ustanowienia użytkowania jedynie do określonych rodzajów rzeczy, stąd z powodzeniem instytucję tę można zastosować do nieruchomości. W takim przypadku jej właściciel zgadza się, aby inny podmiot (osoba fizyczna, prawa, bądź jednostka organizacyjna posiadająca jedynie zdolność prawną) objął w posiadanie nieruchomość i czerpał z niej pożytki, jakie ona przynosi. Te z kolei zależą przede wszystkim od tego, w jaki sposób użytkownik zdecyduje się wykorzystywać swoją nieruchomość. Przykładowo w przypadku gruntów rolnych takimi pożytkami mogą być płody rolne, zaś przy użytkowaniu nieruchomości lokalowych wpływu z najmu bądź dzierżawy. W każdym razie użytkowanie daje szerokie możliwości inwestowania w nieruchomości.
Użytkowanie wieczyste nie na cele mieszkaniowe
Bardzo popularną odmianą tego prawa jest użytkowanie wieczyste. Może być ono ustanowione na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego – oczywiście za odpowiednią opłatą, wnoszoną najczęściej każdego roku. Co do zasady użytkowanie ustanawia się na 99 lat, a jego dokładne zasady – zwłaszcza cel, na który właściciel przeznacza swój grunt – definiuje się w umowie, zawieranej w formie aktu notarialnego. W zakresie wskazanym przez umowę, a także obowiązuje przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego, użytkownik wieczysty może korzystać z oddanej mu nieruchomości, a także przenieść użytkowanie wieczyste na inny podmiot. Nie ma także przeszkód, aby na użytkowanej wieczyście nieruchomości wznieść budowle – ich własność w takich przypadku należy do użytkownika wieczystego. Stąd też, w przypadku, gdy prawo to wygasa, właściciel gruntu musi odkupić je od dotychczasowego użytkownika – ten zaś ma możliwość wykupu samego gruntu. W związku z tymi cechami użytkowanie wieczyste słusznie bywa określane mianem „ograniczonej własności”.
Do 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste najczęściej ustanawiano na cele budowlane. Prawo to było szczególnie popularne wśród deweloperów, którzy w ten sposób zyskiwali stosunkowo tanio pozyskiwali prawo do gruntów często położonych w niezwykle korzystnych dla budownictwa mieszkaniowego okolicach. Jednak w Nowy Rok weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów ustanowionych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Na jej podstawie – z mocy samego prawa – wszyscy użytkownicy wieczyści posiadający nieruchomości właśnie na cele mieszkaniowe, stali się właścicielami tychże gruntów. Poza tym ustawodawca wprowadził zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Stąd – co trzeba jasno podkreślić – instytucja ta nadal obowiązuje w polskim prawie, jednak nie może być stosowana np. do nabycia prawa do gruntu z przeznaczeniem na budowę na nim bloków, czy domów jednorodzinnych.
W prawie nieruchomości niezwykle istotne miejsce zajmują także różnego rodzaju służebności gruntowe. Są one ograniczonymi prawami rzeczowymi, na mocy których właściciel nieruchomości obciążonej służebnością musi ograniczyć się w wykonywaniu praw, na rzecz właściciela innej nieruchomości, który z kolei zyskuje prawo do korzystania (w pewnym zakresie) z nieruchomości obciążonej. W praktyce służebności gruntowe najczęściej spotyka się w stosunkach sąsiedzkich i polegają np. na możliwości korzystania przez właściciela danego gruntu z drogi wybudowanej przez jego sąsiada. W ten sposób w Polsce bardzo często zabezpiecza się prawidłowy dojazd do nieruchomości. Warto pamiętać, że służebność można nabyć na mocy umowy, decyzji administracyjnej, czy orzeczenia sądu. Stąd w przypadkach konfliktowych – zwłaszcza niewyrażania zgody przez właściciela nieruchomości na obciążenie go służebnością – zawsze można skorzystać z drogi przymusu prawnego.
Najem i dzierżawa: wypróbowany sposób na zarabianie na nieruchomościach
Dla zarabiających na nieruchomościach (bądź planujących tego typu biznes) jednymi z najważniejszych regulacji są normy dotyczące najmu i dzierżawy. Na wstępie należy podkreślić, że bardzo często w potocznym stosowaniu określeń prawnych najem, dzierżawa, czy użytkowanie są ze sobą utożsamiane. Z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego jest to błąd, gdyż każda z tych nazw odnosi się do zupełnie innej instytucji prawnej. Zgodnie z prawem przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W związku z tym wynajmujący nie może czerpać żadnych pożytków z przedmiotu oddanego mu w najem.
Na rynku nieruchomości najczęściej spotykanym jest najem lokali, co do którego obowiązują specjalne uregulowania Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczą one przede wszystkim wypowiadania stosunku najmu, czy podwyższania opłat za czynsz. W pierwszym zakresie właściciel co do zasady może wypowiedzieć stosunek najmu na miesiąc naprzód z powodu: używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową bądź niezgodnie z jego przeznaczeniem; doprowadza swoim zachowaniem do powstania szkód; rażąco wykracza przeciwko porządkowi domowemu; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności; udostępnił wynajmowany lokal osobom trzecim bez zgody właściciela lub lokal wymaga rozbiórki bądź remontu. Natomiast w przypadku podwyższenia czynszu należy pamiętać, iż do skutecznego przeprowadzenia tej operacji najpierw trzeba wypowiedzieć wynajmującemu dotychczasową stawkę, określając jednocześnie jej nową wysokość. Zgodnie z prawem
termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące. Termin ten może zostać jedynie wydłużony w umowie stron.
Kolejnym ze wskazanych sposobów gospodarowania nieruchomościami jest oddawanie ich w dzierżawę. Umowę tę Kodeks cywilny definiuje, jako zobowiązanie się wydzierżawiającego do oddanie określonej rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jak widać umowa ta jest bardzo podobna do użytkowania. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi prawami tkwi – w trudno dostrzegalnej na pierwszy rzut oka – naturze tych praw. Otóż dzierżawa jest tylko i wyłącznie stosunkiem prawnym łączącym dzierżawcę i wydzierżawiającego. Natomiast użytkowanie ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego, a więc jest skuteczne wobec wszystkich podmiotów, a nie tylko stron umowy. W praktyce w przypadku naruszenia przez kogokolwiek praw wynikających ze stosunku dzierżawy, interwencje może podjąć tylko właściciel rzeczy. W przypadku zaś użytkowania także użytkownik.
Nawet ten pobieżny rzut oka na wybrane kwestie związane z prawem nieruchomości utwierdza w przekonaniu, że jest to niezwykle rozległe zagadnienie, wymagające prawdziwej biegłości w wielu – często odległych od siebie – gałęziach prawodawca. Wiedza ta jest tym bardziej istotna, iż na rynku nieruchomości inwestuje się duże pieniądze, a więc jakiekolwiek – nawet z pozoru drobne – błędy, mogą mieć bardzo poważne skutki dla inwestorów. Stąd poszukując kancelarii zajmującej się prawem nieruchomości warto w sposób szczególny zwrócić uwagę na doświadczenie pracujących w niej prawników oraz portfolio prowadzonych przez nich spraw. W dziedzinie tej po prostu nie ma miejsca na ryzyko.